>> 民生證券-宏觀專題研究：還應(yīng)期待怎樣的地產(chǎn)政策？-230620
| 上傳日期： |
2023/6/20 |
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pdf 共12頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
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作者： |
周君芝 |
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近期市場博弈政策，對當(dāng)下偏弱的地產(chǎn)，市場一方面期待政策，同時(shí)也在困惑當(dāng)下：地產(chǎn)到底經(jīng)歷了怎樣的現(xiàn)實(shí)壓力，未來還有哪些政策可以放松？
研究層面我們只能把握政策“應(yīng)然性”，針對地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀“應(yīng)該”出臺哪些政策。中國地產(chǎn)行業(yè)牽涉眾多，政策考慮更多維度，最終政策實(shí)施落地與研究層面給出的“應(yīng)然性”有時(shí)并不完全一致。即政策應(yīng)然性只是我們觀察未來或有地產(chǎn)政策的坐標(biāo)軸，而非衡量尺度，這一點(diǎn)值得充分重視。
研究地產(chǎn)政策“應(yīng)然性”，我們先從當(dāng)下地產(chǎn)三點(diǎn)特征來把握中國地產(chǎn)底層運(yùn)行邏輯，隨后推演中國地產(chǎn)政策或許會從哪些方面入手。
當(dāng)下中國地產(chǎn)的三點(diǎn)特征違背市場直覺，這是理解中國地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的三個(gè)切入口。
橫向?qū)Ρ葒H經(jīng)驗(yàn)，中國本輪地產(chǎn)下行并非緣起金融杠桿過高。其他國家地產(chǎn)價(jià)格下行往往起因于加息戳破金融杠桿泡沫，與之不同，中國本輪地產(chǎn)價(jià)格下行過程中并未伴隨典型的金融杠桿調(diào)整現(xiàn)象。中國本輪地產(chǎn)壓力更多來自收入預(yù)期和房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。
不論是庫存測算還是戶均套數(shù)測算，均顯示中國地產(chǎn)總量尚未供給過剩。著眼當(dāng)下，靜態(tài)庫存以及動態(tài)庫銷比現(xiàn)實(shí)，只要今年銷售維持正增長，則今年庫存壓力便弱于去年。此外，我們測算了中國城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)，截至目前，中國城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)在1左右，低于成熟發(fā)達(dá)國家的1.1，說明住宅市場總量并未供給過剩。
中國地產(chǎn)的確結(jié)束了黃金發(fā)展二十年，大分化或是未來地產(chǎn)發(fā)展主題。當(dāng)下中國城鎮(zhèn)化率已超65%，地產(chǎn)黃金發(fā)展期已過。未來中國地產(chǎn)將迎接分化大時(shí)代。數(shù)據(jù)層面可以同步印證。一是城市庫存去化周期的深度分化，高能級城市經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)的有效庫存較低，而靠后60%的地區(qū)面臨現(xiàn)實(shí)的去庫壓力。二是人口流動的分化，人口向東部沿海高能級城市流入，向本地省會城市流入。三是商品住宅定價(jià)分化，大部分住宅歸為商品屬性，價(jià)格彈性弱，一部分資源稀缺的住宅因帶有金融屬性，價(jià)格與貨幣周期同頻。
本輪地產(chǎn)下行壓力并非直接緣起金融杠桿破裂，并且測算發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國地產(chǎn)尚不能判定為總量供給過剩，這就意味著面對當(dāng)下地產(chǎn)下行，政策有必要“松綁”。這一點(diǎn)已經(jīng)在政策層面得到回應(yīng)，去年4月至今，地產(chǎn)需求政策因城施策陸續(xù)放松。
既然壓力更多來自收入和房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，短期地產(chǎn)政策或有三個(gè)著力點(diǎn)。
其一，降息維持居民部門資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定。
站在居民角度，當(dāng)下中國地產(chǎn)的矛盾是偏弱的收入預(yù)期和持續(xù)低迷的地產(chǎn)價(jià)格之下，債務(wù)償付壓力偏高。畢竟中國目前存量房貸利率多數(shù)在4%以上。為平衡債務(wù)償付比，去年底至今，部分居民以提前還貸方式收縮資產(chǎn)負(fù)債表。提高居民收入及地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，需要時(shí)間，短期內(nèi)延緩居民縮表進(jìn)程的操作是降息。這也是為何我們預(yù)計(jì)今年降息不止一次。
其二，關(guān)注高能級城市需求端政策放松的有效空間。
去年4月至今，低能級城市因城施策寬松政策應(yīng)放盡放。低能級城市后續(xù)進(jìn)一步放松空間有效，效果亦有限。若未來仍有地產(chǎn)需求端政策放松，有效空間還是在高能級城市。
其三，有效激活本輪中國地產(chǎn)需求，政策操作可參考2014-2015年。
本輪地產(chǎn)下行壓力并不來自于金融杠桿過高，本輪地產(chǎn)價(jià)格下行壓力緣自收入預(yù)期和地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。這種情況歷史上并不常見，能夠與當(dāng)下地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)壓力類似的是2014年，當(dāng)時(shí)也面臨著地產(chǎn)各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)快速下行，宏觀大背景也是內(nèi)需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本輪地產(chǎn)需求，有效政策操作可參考2014至2015年。
未來地產(chǎn)主題是大分化，這也意味著未來地產(chǎn)政策調(diào)控需要雙層并進(jìn)。
中國城市化未來方向是都市圈、城市圈、城市群以及中心城市擴(kuò)容。我們認(rèn)為，傳統(tǒng)總量需求調(diào)控政策框架基礎(chǔ)上，政策還可以在以下兩方面有所著力。
針對人口流入地區(qū)，進(jìn)一步平衡住宅的居住和資源屬性。抑制地產(chǎn)投機(jī)泡沫同時(shí)，加大“以舊換新”，“以小換大”等改善性住房需求支持力度。
針對人口流出地區(qū)，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，加快庫存去化。三四線城市面廣人多，尤其廣大中西部地級市、縣級市的樓市庫存積壓相對嚴(yán)重，對地方的穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)以及金融業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。三四線城市加快地產(chǎn)去庫可主要遵循“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”、“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，“建立租購并舉的住房制度”三條方針，采取更具針對性措施。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)研數(shù)量與范圍有限、地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期。
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