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景氣度加速下行，供需兩端均存在結(jié)構(gòu)性分化。23年年初以來市場(chǎng)景氣度沖高后回落，Q1銷售面積達(dá)到19Q1水平，4-5月則回到14年水平，投資端1-5月地產(chǎn)投資累計(jì)同比下降7.2%，趨勢(shì)持續(xù)惡化。需求端市場(chǎng)分化，核心板塊、核心城市表現(xiàn)更好，交易占比提升使得成交均價(jià)快速提升。供給端，當(dāng)前核心市場(chǎng)庫(kù)存去化接近榮枯線，非核心城市去庫(kù)存，但成交結(jié)構(gòu)分化疊加開工能力不足使得庫(kù)存同樣面臨結(jié)構(gòu)性問題。此外，土地的供需錯(cuò)配及企業(yè)信心、能力不足導(dǎo)致的投資意愿下降使得需求端熱度無法供給側(cè)傳導(dǎo)，進(jìn)一步加劇供給側(cè)問題。
　　預(yù)計(jì)全年銷售金額14.5萬億，投資11.4萬億。考慮到上半年落地政策較少、基本面持續(xù)下行，預(yù)計(jì)下半年政策放松等將帶動(dòng)行業(yè)去化率的回升，預(yù)計(jì)23Q3-23Q4分位數(shù)回升至70%，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額14.5萬億元，同比22年增長(zhǎng)9%（未調(diào)整基數(shù)），若政策推進(jìn)速度不達(dá)預(yù)期，全年銷售表現(xiàn)將弱于預(yù)測(cè)值。投資端，受開工面積下降、施工強(qiáng)度減弱等影響，預(yù)計(jì)全年投資11.4萬億，同比下降14%?？紤]統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整，則預(yù)計(jì)23年銷售金額同比增長(zhǎng)14%，投資同比下降10%。
　　年初政策力度減弱，關(guān)注后續(xù)表態(tài)及跟進(jìn)。年初以來行業(yè)政策環(huán)境基本維持溫和，但政策放松頻次及放松力度較22年有明顯下降。22年1月至今全國(guó)四限政策評(píng)分累計(jì)下降30%，而23年以來僅下降3%，較16年2月政策底部仍有一定放松空間，關(guān)注后續(xù)政策表態(tài)及跟進(jìn)情況。
　　企業(yè)間分化加劇，投融資能力決定后續(xù)發(fā)展。23年前5月房企銷售同樣沖高回落，且企業(yè)間分化加劇，房企銷售表現(xiàn)與近兩年窗口期拿地規(guī)模正相關(guān)。拿地來看，23年前5月房企拿地向核心市場(chǎng)核心板塊進(jìn)一步集中，整體拿地力度25%，其中4-5月拿地力度達(dá)到37%，較22年基本持平，其中排名居前的依然是頭部?jī)?yōu)質(zhì)央國(guó)企.23年年初整體拿地利潤(rùn)率28.5%，較22年略有提升。在行業(yè)整體維持凈融出的背景下，擁有并維持資金和土地優(yōu)勢(shì)的房企在未來發(fā)展中將具備更大的彈性。
　　估值回落至歷史低位，板塊再次開啟政策博弈。受市場(chǎng)基本面快速走弱及政策力度減弱影響，A股、H股板塊PB（LF）估值分別為0.72x、0.35x，均下探至歷史底部，進(jìn)入第三輪政策博弈。當(dāng)前市場(chǎng)政策預(yù)期也更多面向需求端，企業(yè)后續(xù)估值抬升或更大程度上與需求端表現(xiàn)掛鉤，銷售穩(wěn)健的房企或能獲得更大估值彈性。建議關(guān)注強(qiáng)投資房企基本面兌現(xiàn)、弱投資房企基本面修復(fù)、代建業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張帶來的估值提升機(jī)會(huì)，以及新賽道業(yè)務(wù)流動(dòng)性提升帶來的價(jià)值重估空間。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。需求側(cè)穩(wěn)定政策力度不達(dá)預(yù)期，基本面表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期；供給側(cè)產(chǎn)能缺口修復(fù)不及預(yù)期；企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。