>> 信達(dá)證券-2009年存量房貸利率調(diào)整的啟示-230719
| 上傳日期： |
2023/7/19 |
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| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
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作者： |
李一爽 |
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近期公布的國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)仍然偏弱，債券市場仍然維持偏強震蕩的態(tài)勢。但央行在金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上有關(guān)存量房貸調(diào)整的表述還是引起了市場的廣泛關(guān)注。
存量房貸利率的調(diào)整在2009年也出現(xiàn)過。央行在2008年10月宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時在答記者問中提到金融機構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
但在這一表述出現(xiàn)后，部分銀行出臺的細(xì)則被臨時叫停，這可能是由于銀行對不同部門監(jiān)管政策的理解差異，直到2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》后，主要商業(yè)銀行才在2009年伊始制定了新的存量房貸利率優(yōu)惠政策。原則上，若存量房貸客戶在當(dāng)時新的政策環(huán)境下新申請房貸可以獲得7折利率，那么其存量房貸大概率也可以轉(zhuǎn)為7折，一般情況下對于08年10月政策調(diào)整前已按下限享受85折房貸，且未出現(xiàn)逾期的存量房貸多數(shù)可降至7折；但其他情況則需要根據(jù)借款人住房是否是首套房、是否是普通住房、貸款未償金額、借款人信用記錄，甚至是借款人在銀行資產(chǎn)如何、對銀行貢獻(xiàn)度等指標(biāo)綜合評估。
由于2009年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率已在4.4%左右，相當(dāng)于整體折扣率已達(dá)74%，以此推算可能當(dāng)年大多數(shù)存量個人貸款利率都滿足下調(diào)的條件。光大銀行在招股說明書中也提到其在2009年對2008年10月以后新增的個人住房貸款及絕大部分2008年10月以前發(fā)放的個人住房貸款進行了重新定價。
從我們對8家國股上市銀行個人貸款利率的回歸統(tǒng)計來看，這些銀行存量個人住房貸款利率在2009年降幅達(dá)到了237BP，相對于2009年5年以上貸款基準(zhǔn)利率189BP的調(diào)降多了48BP?？紤]房貸利率下限從85折調(diào)整到7折，在當(dāng)時的基準(zhǔn)利率下相當(dāng)于可以調(diào)降89BP，這意味著當(dāng)時可能超過50%的存量住房按揭貸款實現(xiàn)了重新定價。盡管樣本數(shù)有限可能導(dǎo)致回歸結(jié)果存在一定偏差，但是根據(jù)光大銀行招股說明書的披露，在住房貸款利率大幅下降的同時，該行重點產(chǎn)品工程機械貸款規(guī)模快速增長，其收益率主要為基準(zhǔn)利率上浮，對減小本行個人貸款平均收益率的下降幅度具有一定積極作用，因此當(dāng)時可能銀行也通過其他的高息產(chǎn)品來彌補住房貸款利率下降帶來的不利影響。
當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境與2009年存在較大的差異，房貸規(guī)模增速相對于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對于銀行凈息差的影響可能更大。而在當(dāng)前因城施策的思路下，我們認(rèn)為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權(quán)平均利率相對于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現(xiàn)類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統(tǒng)一將存量貸款利率降至7折的情況。
因此，我們認(rèn)為在央行提到存量房貸利率調(diào)整的意向后，后續(xù)政策大概率還是會持續(xù)推進，但其落地可能還需要更高層級的會議統(tǒng)一監(jiān)管思路，這可能還需要等待年中的政治局會議之后，且本輪存量房貸利率調(diào)整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進行調(diào)整的空間也將更大。
而不論是居民提前還款還是降低存量房貸利率，都會對銀行凈息差造成壓力，尤其是在今年一季度銀行凈息差已經(jīng)降至1.74%的低點。如果降低社會融資成本的目標(biāo)延續(xù)，這意味著銀行負(fù)債成本仍需進一步調(diào)降。央行2022年4月進行了存款利率形成機制的改革，將存款利率與市場利率掛鉤，在2022年4月及8月，以及2023年6月存款利率下降前，都出現(xiàn)過貨幣市場利率大幅下降的情況。央行行長易綱在《貨幣政策的自主性、有效性與經(jīng)濟金融穩(wěn)定》一文中也提到了2022年以來央行7天逆回購利率下行30個基點，貨幣市場下行幅度還要更大一些，引導(dǎo)1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）分別下降25個基點和45個基點，貸款利率降至歷史較低水平。
這意味著在當(dāng)前貨幣政策的傳導(dǎo)機制下，央行為了引導(dǎo)銀行負(fù)債成本的下降，也會推動貨幣市場的寬松。而在7月14日的數(shù)據(jù)發(fā)布會上，央行也提到了下一步仍要促進穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，同時也提及“綜合運用存款準(zhǔn)備金率、中期借貸便利、公開市場操作等多種貨幣政策工具，保持銀行體系流動性合理充裕”，我們認(rèn)為央行三季度降準(zhǔn)是大概率事件，而后續(xù)MLF利率與OMO利率進一步下調(diào)也是可以期待的。如果存量房貸利率調(diào)整的措施出臺，可能也會有貨幣層面增量的寬松措施出臺。
短期來看，央行在降息后資金利率在政策利率附近波動的目標(biāo)似乎并未改變，盡管稅期資金面在銀行融出維持高位的狀態(tài)下并未明顯收緊，但其相對于月初的高點仍出現(xiàn)了明顯的回落，如果后續(xù)央行并無相關(guān)對沖措施，資金面還是存在邊際收緊的可能，短端利率在短期進一步回落的空間有限，疊加7月政治局會議召開在即，后續(xù)政策的預(yù)期可能也會對市場帶來一定的擾動。但是在當(dāng)前的狀態(tài)下，貨幣政策仍在放松的區(qū)間，這也意味著國內(nèi)債券市場的趨勢仍未逆轉(zhuǎn)。我們建議投資者組合整體久期仍不宜過低，在市場波動中擇機介入5年和10年利率債以及3-5年高等級二永債。
風(fēng)險因素：貨
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