>> 東吳證券-固收點(diǎn)評(píng)：利率走勢邏輯分析系列四，存量房貸利率會(huì)否下調(diào)？-230719
| 上傳日期： |
2023/7/20 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
李勇,徐沐陽 |
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事件
2023年7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。這一表述緣起于何？如何評(píng)估這一操作的風(fēng)險(xiǎn)？
觀點(diǎn)
套利機(jī)會(huì)的“反轉(zhuǎn)”引發(fā)存量房貸利率下調(diào)的提議：個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率自2008年末以來，經(jīng)歷了“升-降-平-降”的變化，截至2023Q1為4.14%。若從個(gè)人住房貸款利率單一指標(biāo)來看，存量房貸利率高于新發(fā)房貸利率，加之存款和理財(cái)產(chǎn)品等收益率下降，居民提前還款對(duì)銀行經(jīng)營的影響觸發(fā)存量房貸利率下調(diào)建議。但引入企業(yè)貸款利率比較觀察后，我們認(rèn)為個(gè)人住房貸款和企業(yè)貸款利率“反轉(zhuǎn)”而帶來的套利機(jī)會(huì)改變，才是央行支持和鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)的根本原因。如圖1所示，一般貸款包含非金融企業(yè)和其他部門的貸款（除去票據(jù)融資、融資租賃、墊款、委托和信托貸款），其利率可以視作企業(yè)和居民部門的“類平均值”，即一般貸款利率圖線應(yīng)當(dāng)處于企業(yè)貸款利率和個(gè)人貸款利率之間。2020Q1，一般貸款利率和個(gè)人住房貸款利率圖線出現(xiàn)了交叉，側(cè)面表明企業(yè)貸款利率和個(gè)人住房貸款利率之間出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”。此前企業(yè)貸款利率高于住房貸款利率時(shí)，企業(yè)可貸款買房，再通過抵押房產(chǎn)的方式獲取抵押貸款，一定程度上降低融資成本。而在LPR改革后，企業(yè)貸款利率逐步下行，截至2023Q1已經(jīng)降至3.95%的歷史低位，個(gè)人住房貸款利率雖然從2022年初起也出現(xiàn)了下滑的趨勢，但仍然高于企業(yè)貸款利率，因此出現(xiàn)了與此前情況相反的“套利”機(jī)會(huì)，經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。自2022年起，經(jīng)營性貸款和個(gè)人購房貸款余額同比走勢出現(xiàn)了明顯的分化，2023Q1經(jīng)營性貸款和個(gè)人購房貸款余額同比分別為16%和0.3%。個(gè)人購房貸款同比的下行或確實(shí)與房地產(chǎn)市場的低迷相關(guān)，但在整體經(jīng)濟(jì)依然弱勢修復(fù)的過程中，兩類貸款余額同比的一上一下或暗示僅可用于生產(chǎn)經(jīng)營需求的經(jīng)營貸款有挪用于購房的可能性，而我們認(rèn)為這一舉動(dòng)隱含的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)央行提出存量房貸利率下調(diào)的原因。
存量房貸利率下調(diào)隱藏的大小行“貸款搬家”問題，令政策態(tài)度僅為鼓勵(lì)而非強(qiáng)制：2022年年報(bào)顯示，國有大型銀行、股份制銀行、城商行和農(nóng)商行的個(gè)人定期存款平均成本率分別為2.77%、3.09%、3.42%和3.04%，以個(gè)人貸款利息收入/個(gè)人貸款余額近似衡量的貸款利率分別為4.7%、5.8%、5.35%和5.42%，住房貸款占個(gè)人貸款的比例分別為71%、41%、45%和37%，凈息差分別為1.88%、2.1%、1.92%和2.11%。在2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，各行推出“七折優(yōu)惠”的時(shí)間點(diǎn)不同，導(dǎo)致出現(xiàn)跨行“轉(zhuǎn)按揭”以爭奪存量客戶的現(xiàn)象。如果此次大行依靠較低的存款成本，下調(diào)存量房貸利率，則小行的優(yōu)質(zhì)住房貸款存在流失的風(fēng)險(xiǎn)；反之，如果小行因?yàn)閮粝⒉顑?yōu)勢而下調(diào)存量房貸利率，大行跟隨下調(diào)將令凈息差承壓，均會(huì)出現(xiàn)因“貸款搬家”而引發(fā)的問題。
總結(jié)：綜上所述，我們認(rèn)為相較于提前還貸，企業(yè)貸款和住房貸款利率的“反轉(zhuǎn)”令經(jīng)營貸有違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)是造成央行提出下調(diào)存量房貸利率的原因，而鑒于政策一旦實(shí)施，存在潛在的“貸款搬家”風(fēng)險(xiǎn)，在不同的情景推演下，對(duì)大行和小行的經(jīng)營存在程度各異的負(fù)面影響，因此政策轉(zhuǎn)為強(qiáng)制性的可能性較低。對(duì)債券市場而言，存量房貸利率下調(diào)帶來的政策預(yù)期僅會(huì)帶來短時(shí)擾動(dòng)，不改變下行趨勢。
風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期，政策出臺(tái)力度超預(yù)期
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