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國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，城中村改造有望提速。7月21日，李強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)常會(huì)，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，會(huì)議指出：1）在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。2）科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。3）要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。此次會(huì)議明確城中村改造意義、改造范圍，決定加大政策支持力度，有望加快城中村改造進(jìn)程。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大背景下，城中村改造屬于具有經(jīng)濟(jì)性且惠及民生的投資領(lǐng)域之一，加快推進(jìn)對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”具備重要意義。
　　城中村改造屬城市更新重要一環(huán)，中央政策多次提及。2021年3月“城市更新”正式納入政府工作報(bào)告及五年規(guī)劃：“十四五”規(guī)劃《綱要》在第二十九章“全面提升城市品質(zhì)”中提出，應(yīng)加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，同時(shí)明確了“十四五”時(shí)期的城市更新目標(biāo)：完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；基本完成大城市老舊廠區(qū)改造；改造一批大型老舊街區(qū)；因地制宜改造一批城中村。城中村指“農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)”，其通常游離于現(xiàn)代城市管理之外，居住環(huán)境較惡劣，且相對(duì)于棚戶區(qū)，城中村的土地使用權(quán)性質(zhì)多為集體土地，居民戶籍為農(nóng)村戶口。今年以來(lái)，中央高級(jí)別會(huì)議已多次提及城中村改造問(wèn)題：4月28日政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”；6月8日國(guó)家金融監(jiān)督管理總局黨委書記、局長(zhǎng)李云澤于第十四屆陸家嘴論壇開(kāi)幕式表示將“強(qiáng)化對(duì)投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)”；同時(shí)，頂層政策已于7·21國(guó)常會(huì)正式落地，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)細(xì)化支持政策有望出臺(tái)。值得注意的是，與大規(guī)模棚改相比，城中村改造由于土地性質(zhì)屬于集體，且很多處于城市核心地區(qū)，導(dǎo)致拆遷成本高，周期長(zhǎng)（通常在7-8年），且后續(xù)貨幣化安置比例可能較低，因此預(yù)計(jì)在短期內(nèi)對(duì)于地產(chǎn)等相關(guān)投資的拉動(dòng)效果不如大規(guī)模棚改。
　　城中村改造模式介紹。按照改造主體的特點(diǎn)劃分，“城中村”的改造模式可分為政府主導(dǎo)模式、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)模式以及村集體主導(dǎo)模式：1）政府主導(dǎo)，由政府直接出資，制定土地流轉(zhuǎn)收益分配政策，并負(fù)責(zé)“城中村”改造的實(shí)施和推進(jìn)，其優(yōu)勢(shì)在于政府可充分統(tǒng)籌各部門資源，劣勢(shì)在于改造成本可能較高；2）開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，由開(kāi)發(fā)商成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)“城中村”改造的整體方案和資金運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商具有資金充足和效率高的優(yōu)勢(shì)，但由于其經(jīng)營(yíng)追求商業(yè)利益最大化，缺乏對(duì)城市規(guī)劃及村民利益的全局性思考。3）村集體主導(dǎo)模式，由村集體出資，以實(shí)現(xiàn)村集體利益最大化為目標(biāo)，但村集體缺乏足夠的資金支持及規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)。因此，目前在“城中村”的項(xiàng)目實(shí)踐中，通常以三項(xiàng)模式并行為主，即“開(kāi)發(fā)商出資、政府定政策、村委會(huì)協(xié)助”：以廣州為例，在合作模式中，政府作為主導(dǎo)者和審批者，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，保障村民利益；開(kāi)發(fā)商作為運(yùn)作者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體推進(jìn)和市場(chǎng)化運(yùn)作，在充分理解政策的基礎(chǔ)上與村民協(xié)商拆遷補(bǔ)償；村民作為土地提供者，對(duì)項(xiàng)目能否開(kāi)展具有投票權(quán)，80%以上的村民投票同意后，舊改項(xiàng)目方可實(shí)施。
　　央國(guó)企預(yù)計(jì)為主要參與方，配套融資措施有望出臺(tái)。城中村改造的資金來(lái)源主要包括：1）財(cái)政資金（專項(xiàng)財(cái)政資金、地方政府專項(xiàng)債、財(cái)政土地出讓金），主要適用于統(tǒng)征儲(chǔ)備項(xiàng)目；2）社會(huì)資本：包括城投類國(guó)有企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、施工企業(yè)等；3）村集體自籌資金；4）市場(chǎng)化融資資金（城市更新基金、REITs、商業(yè)貸款等）?？紤]到城中村改造項(xiàng)目規(guī)模較大、周期長(zhǎng)，參與方預(yù)計(jì)以大型央國(guó)企為主，另可能有其他類型社會(huì)資本參與改造。后續(xù)為推動(dòng)改造進(jìn)程，政府配套財(cái)政資金、政策性金融工具等融資措施有望陸續(xù)出臺(tái)。
　　大型城市城中村改造建安投資規(guī)模預(yù)計(jì)超2萬(wàn)億，如涉及貨幣化安置則有望拉動(dòng)地產(chǎn)銷售。按照國(guó)務(wù)院于2014年下發(fā)的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市。根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前我國(guó)共有8個(gè)超大城市和11個(gè)特大城市（見(jiàn)圖表5），2022年超大及特大城市累計(jì)房地產(chǎn)投資占全國(guó)的37%。城中村改造投資主要涉及兩方面——房屋改造及配套設(shè)施重建、貨幣化安置等補(bǔ)償費(fèi)用。由于不同項(xiàng)目