>> 東吳證券-美國(guó)房地產(chǎn)：軟著陸到底是不是偽命題？-230723
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
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pdf 共6頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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這周美國(guó)地產(chǎn)的部分?jǐn)?shù)據(jù)似乎有點(diǎn)“熄火”，市場(chǎng)不禁要問地產(chǎn)回暖到底是真還是假？5月美國(guó)樓市一系列指標(biāo)的回暖似乎讓美國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”有跡可循。然而本月新屋開工數(shù)及營(yíng)建許可的不及預(yù)期（6月新屋開工環(huán)比下降8%、營(yíng)建許可下跌4%），似乎再次給美國(guó)地產(chǎn)是否真的企穩(wěn)、今年美國(guó)衰退的警報(bào)是否解除畫上問號(hào)。
我們?cè)谥暗膱?bào)告中提出，如果住宅投資在加息周期尚未結(jié)束時(shí)提前轉(zhuǎn)正，美國(guó)陷入衰退則會(huì)變得“不容易”。我們依舊認(rèn)為這將成為今年年內(nèi)的基準(zhǔn)情形，但是特殊之處在于本輪美國(guó)樓市的反彈主因在“弱供給”而非“強(qiáng)需求”。
其實(shí)從季度的角度來看，二季度數(shù)據(jù)并不差。對(duì)于單月不及預(yù)期的數(shù)據(jù)不必過于擔(dān)憂?？v向看經(jīng)過2022年的大幅調(diào)整，2023年第二季度，無論是發(fā)放的新屋許可證數(shù)量還是開工量（經(jīng)過季調(diào)后的數(shù)據(jù)）均為去年以來首次轉(zhuǎn)正（圖2）。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈整體向好。
從供給端看，低庫(kù)存和供應(yīng)鏈改善是開發(fā)商樂觀的主要源頭。根據(jù)之前的報(bào)告，我們提出“弱供給”是當(dāng)前房產(chǎn)樂觀的主要理由。因?yàn)閺臍v史上看，4次房?jī)r(jià)崩潰的相似之處都是加息周期中累積了過量的庫(kù)存（圖3-4）。而當(dāng)前處于歷史低位的地產(chǎn)庫(kù)存，讓地產(chǎn)商對(duì)于未來銷售的信心明顯反彈：NAHB開發(fā)商樂觀指數(shù)反彈已持續(xù)7個(gè)月，連續(xù)2個(gè)月回到50上方（圖5-6），此外供應(yīng)鏈持續(xù)改善、建材大幅價(jià)格下降，也讓地產(chǎn)商有更多的騰挪空間（圖7）。
不過從需求端看，房?jī)r(jià)及利率的“雙高”抑制美國(guó)居民購(gòu)房需求。“史詩(shī)級(jí)”加息后，由圖8-9可以看出，居民對(duì)“房?jī)r(jià)高”、“利率高”的抱怨是過去4次衰退前的最高水平。這反映出的結(jié)果是負(fù)擔(dān)能力難以與之匹配，申請(qǐng)抵押貸款的人數(shù)接近10年以來的最低點(diǎn)（圖10-11）。
有房者“安于現(xiàn)狀”導(dǎo)致現(xiàn)房供給“稀缺”。已經(jīng)鎖定了低抵押貸款利率（3-4%）的美國(guó)居民，在當(dāng)前7%的更高利率水平下，除非迫不得已，不然極不可能出售現(xiàn)房轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房。所以在當(dāng)前環(huán)境下，現(xiàn)房業(yè)主并不樂于換房，致使房屋空置率處于歷史最低水平。因此市場(chǎng)呈現(xiàn)出，待售二手房庫(kù)存稀缺、銷售低迷的情況（圖12-13）。
新屋銷售向好，但整體房屋銷售僅是企穩(wěn)，尚未出現(xiàn)明顯反彈。在二手房庫(kù)存短缺的情況下，剛需性購(gòu)房者不得不購(gòu)買新房。因此4-5月新屋銷售同漲12.2%，實(shí)則是購(gòu)房者無奈之舉的結(jié)果（圖14）。
綜合而言，供給不足是美國(guó)地產(chǎn)當(dāng)前的主要矛盾。集中體現(xiàn)為美國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)，成屋價(jià)格穩(wěn)步抬升（圖15-16），從歷史規(guī)律來看，這意味著今年底或者明年初房租可能再次成為CPI持續(xù)下行的重要阻礙。
政策含義：不影響今年加息，但影響明年轉(zhuǎn)向。一方面，地產(chǎn)相關(guān)需求的反彈受高利率的限制依舊明顯；另一方面，在6月整體通脹顯著下臺(tái)階后，倘若樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀持續(xù)，房?jī)r(jià)的后續(xù)上漲無疑會(huì)增加通脹壓力。在此基礎(chǔ)上，美聯(lián)儲(chǔ)或?qū)?qiáng)化“higher for longer”的必要性——這也許不會(huì)改變今年年內(nèi)的加息節(jié)奏，但是會(huì)讓明年美聯(lián)儲(chǔ)降息的節(jié)奏和預(yù)期更加糾結(jié)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)超預(yù)期反彈導(dǎo)致美聯(lián)儲(chǔ)緊縮程度高于市場(chǎng)預(yù)期；美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期緊縮導(dǎo)致美國(guó)金融體系再次出現(xiàn)危機(jī)。
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