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這篇報(bào)告闡述了我們對(duì)政策有效性，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景，決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心因素和城中村改造進(jìn)展的觀點(diǎn)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)股票最佳的表現(xiàn)窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺(tái)之時(shí)。當(dāng)然，歷史不會(huì)回到重新刺激開(kāi)發(fā)投資的老路，開(kāi)發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰(zhàn)。但從投資周期而言，我們認(rèn)為政策預(yù)期明朗和政策陸續(xù)出臺(tái)的時(shí)間，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊重要的配置窗口。我們推薦美元債負(fù)擔(dān)小、信用良好的A股上市大市值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
　　▍我們針對(duì)市場(chǎng)常見(jiàn)的四個(gè)問(wèn)題，提出我們認(rèn)為更加合理的四個(gè)新的問(wèn)法和新觀察角度。
　　▍與其預(yù)測(cè)政策的可能效果，不如聚焦政策的目標(biāo)和工具箱儲(chǔ)備。我們認(rèn)為，決策者在選擇政策工具時(shí)，會(huì)根據(jù)基本面情況相機(jī)抉擇。政策有堅(jiān)定的目標(biāo)，但沒(méi)有固化的路線圖和時(shí)間表。政策的核心目標(biāo)是切實(shí)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。我們相信風(fēng)險(xiǎn)的核心信號(hào)有兩個(gè)，其一是超大特大城市新房和二手房?jī)r(jià)差消失，新房開(kāi)始普遍滯銷；二是信用風(fēng)險(xiǎn)再次暴露，債務(wù)展期和重組案例增多。當(dāng)前，政策工具箱十分豐富，我們相信政策完全有能力在未來(lái)阻斷房?jī)r(jià)單邊下跌的預(yù)期，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍與其預(yù)測(cè)常態(tài)化的年開(kāi)發(fā)面積，不如研判決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因子，預(yù)期中短期的開(kāi)發(fā)投資變化。盡管不少投資者希望了解“常態(tài)均衡”的年開(kāi)工面積，我們卻認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身不存在“均衡常態(tài)”，不能生搬硬套消費(fèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)去研究地產(chǎn)行業(yè)。供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)還存在許多結(jié)構(gòu)性痛點(diǎn)，區(qū)域、戶型、樓齡等都有不斷改善的空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)趨于下行，但我們判斷改善性為主的真實(shí)需求仍然能有效托底市場(chǎng)，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。我們預(yù)計(jì)，2023年全年商品房銷售額同比增長(zhǎng)4%，開(kāi)發(fā)投資面積同比下降8%。
　　▍與其擔(dān)心開(kāi)發(fā)企業(yè)在核心城市無(wú)法足量拿地，不如關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)空間運(yùn)營(yíng)能力和精益化開(kāi)發(fā)能力。市場(chǎng)普遍關(guān)注到開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略高度趨同，聚焦超大特大城市拿地，并開(kāi)始擔(dān)心企業(yè)發(fā)展空間不足，拿地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的問(wèn)題。我們從華潤(rùn)置地和濱江集團(tuán)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，不動(dòng)產(chǎn)空間的運(yùn)營(yíng)能力，和完全扎根本地的精益化規(guī)則理解，是構(gòu)筑開(kāi)發(fā)活動(dòng)壁壘的兩條重要出路。時(shí)代已經(jīng)不同了，快周轉(zhuǎn)不再是企業(yè)制勝的法寶，只有運(yùn)營(yíng)精益才是破局的關(guān)鍵。
　　▍與其自下而上加總城中村改造的全年投資拉動(dòng)，不如聚焦城中村改造錢怎么花，為什么要成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。我們認(rèn)為，即便是地方政府的規(guī)劃，也只能形成改造規(guī)模的框架，很難定義年化的投資強(qiáng)度。特大超大城市的城中村改造是啃硬骨頭的改革。我們相信城中村改造的投資有效性和持續(xù)性要明顯好于歷史上的棚戶區(qū)改造，但短期投資的爆發(fā)力則將不如2015年經(jīng)驗(yàn)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外幣負(fù)債難以借新還舊的風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)基本面短期不會(huì)改善的風(fēng)險(xiǎn)；相關(guān)政策出臺(tái)進(jìn)度或力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍把握地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭配置的黃金窗口。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)股票最佳的表現(xiàn)窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺(tái)之時(shí)。當(dāng)然，歷史不會(huì)回到重新刺激開(kāi)發(fā)投資的老路，開(kāi)發(fā)企業(yè)也大多面臨發(fā)展空間的挑戰(zhàn)。但從投資周期而言，政策預(yù)期明朗和政策陸續(xù)出臺(tái)的時(shí)間，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊重要的配置窗口。我們推薦美元債負(fù)擔(dān)小、信用良好的A股上市大市值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)