>> 東海證券-國內(nèi)觀察：差別化信貸政策及存量房貸利率政策解讀，房地產(chǎn)重大政策落地，最低首付首套20%、二套30%-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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pdf 共2頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
劉思佳，胡少華 |
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事件：8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》以及《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
核心觀點(diǎn)：央行、金融監(jiān)管總局出臺(tái)重大房地產(chǎn)政策，首套、二套個(gè)人房貸最低首付比例分別統(tǒng)一下調(diào)為20%和30%，二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20個(gè)基點(diǎn)。我們認(rèn)為，這可較大幅度降低購房門檻，對(duì)提高居民購房能力，降低購房成本，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的促進(jìn)作用，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展意義非常重大。而存量房貸利率調(diào)整從減少居民房貸支出層面促進(jìn)居民消費(fèi)，提振信心，對(duì)于銀行來說利潤雖有影響但整體可控。我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)底部進(jìn)一步明確，政策推動(dòng)下，恢復(fù)斜率有望提升。
首套、二套個(gè)人房貸最低首付比例分別統(tǒng)一下調(diào)為20%和30%?！蛾P(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》指出，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人房貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人房貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。此外，首套房貸利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20個(gè)基點(diǎn)。從目前情況看，具體政策實(shí)施仍按照“因城施策”原則。
降首付可較大幅度降低購房門檻，改善房地產(chǎn)銷售，更好穩(wěn)增長。7月政治局會(huì)議和國常會(huì)分別提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”。此前，對(duì)于普通住宅，首套、二套房最低首付比例，限購城市多為30%、40%及以上，非限購城市多為20%、30%；對(duì)于非普通住宅，中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市首套、二套房最低首付比例分別為30-40%、60-80%。如果普通和非普通住宅的首套、二套房貸最低首付比例均下調(diào)至20%、30%，疊加此前發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施對(duì)首套住房認(rèn)定范圍的擴(kuò)大，則有望大幅降低居民購房門檻，特別是針對(duì)非普通住宅以及之前被認(rèn)定為二套房的改善性需求釋放，進(jìn)而推動(dòng)銷售端企穩(wěn)回升。8月，30城樓市銷售數(shù)據(jù)顯示，成交面積環(huán)比-5%，同比-25%，當(dāng)前房地產(chǎn)景氣度依然較低。本次新政有望提升“金九銀十”樓市銷售熱度，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)也可帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，更好實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長目標(biāo)。
估計(jì)各地將會(huì)盡快實(shí)施。據(jù)文件通知，央行和金融監(jiān)管總局各派出機(jī)構(gòu)將按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。估計(jì)各地很快會(huì)推出具體政策標(biāo)準(zhǔn)，盡快實(shí)施。
存量房貸利率下調(diào)有望促進(jìn)居民消費(fèi)，對(duì)銀行利潤影響相對(duì)可控。政策主要影響的或是因此前認(rèn)房又認(rèn)貸而導(dǎo)致的改善型置換需求被認(rèn)定為二套房貸款利率的購房者，這類購房者的貸款利率有望下調(diào)至不低于其購房同期首套房貸款利率下限。對(duì)于居民來說，存量房貸利率下調(diào)有望減少房貸月供支出，提升居民消費(fèi)意愿，增厚居民消費(fèi)能力。據(jù)東海研究銀行業(yè)研究員觀點(diǎn)，存量房貸利率下調(diào)影響銀行利息收入1614億元/年，而銀行利息收入的減少等于居民收入的增加，詳細(xì)測(cè)算方法請(qǐng)見《銀行：關(guān)注積極因素積累對(duì)行情的催化》。對(duì)于銀行來說，雖然利息收入下降影響利潤減少，但近期國有大行已官宣下調(diào)存款利率，疊加存量房貸利率下調(diào)有望減少居民提前還款的現(xiàn)象，對(duì)銀行的利潤影響相對(duì)可控。
風(fēng)險(xiǎn)提示：國內(nèi)政策落地不及預(yù)期，海外金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
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