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政策面：兩部委釋放政策利好，各地加速推進(jìn)落實(shí)。中央：1）住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局：聯(lián)合推動(dòng)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”措施，納入“一城一策”工具箱鼓勵(lì)各地自主選用；2）證監(jiān)會(huì)：階段性收緊IPO節(jié)奏，促進(jìn)投融資兩端動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)上市公司融資不受破發(fā)，破凈和虧損限制；3）中國人民銀行、金融監(jiān)管總局：調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，更好滿足剛性及改善性住房需求。各地：1）廣州、深圳、上海、北京四個(gè)一線城市先后落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；2）武漢、惠州、廈門等城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；3）青島、貴陽等城市優(yōu)化公積金政策；4）成都：研究制定信貸、稅費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記等支持政策，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。
　　基本面：本周新房市場(chǎng)環(huán)比增長顯著，二手房市場(chǎng)環(huán)比微降。本周30大中城市商品房成交面積288萬平，環(huán)比+35.2%，環(huán)比增速較上周上升17.5pct；同比-12.5%，同比增速較上周上升7.9pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積127萬平，環(huán)比-2.6%，環(huán)比增速較上周下降6.6pct，同比-2.5%，同比增速較上周上升8.5pct。分線城市來看，本周一線城市成交面積環(huán)比上升，二、三線城市環(huán)比下降。
　　板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲2.14%，房地產(chǎn)跑輸大盤0.08pct，表現(xiàn)弱于大市。本周恒生指數(shù)上漲2.37%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲1.55%，房地產(chǎn)跑輸大盤0.82pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲0.88%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤1.49pct，表現(xiàn)弱于大市。
　　本周觀點(diǎn)：本周中央及各地放松政策連出，8月31日央行和金融總管局出臺(tái)新政，下調(diào)首付比、房貸利率和存量房貸利率；北上廣深四個(gè)一線城市先后宣布全部執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，此后，武漢、廈門等重點(diǎn)城市相繼跟進(jìn)房企放松政策。我們認(rèn)為，此次一線城市放松信號(hào)意義較強(qiáng)，且北京和上海全域執(zhí)行超出市場(chǎng)預(yù)期，我們預(yù)計(jì)近期會(huì)有更多城市進(jìn)行需求側(cè)放松。本周克爾瑞發(fā)布8月百強(qiáng)房企銷售排行榜，其中提到8月重點(diǎn)30城成交量連續(xù)5個(gè)月降低，8月成交量環(huán)比下降7%，同比減少30%，前8月累計(jì)同比仍增5%，增幅較上月收窄5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，8月行業(yè)信心仍處在低位，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足。但結(jié)合此次兩部委政策以及各城市跟進(jìn)的速度來看，我們認(rèn)為本次政策釋放力度較大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)成交量可能會(huì)加速釋放，核心一二線城市會(huì)進(jìn)行率先修復(fù)通道，9月市場(chǎng)成交量有望止跌回升，考慮到2022Q4市場(chǎng)低基數(shù)效應(yīng)，2023Q4成交量有望同比轉(zhuǎn)增。
　　我們看好：一二線城市國企在此輪周期修復(fù)中的成長性，地方企業(yè)得益于屬地資源優(yōu)勢(shì)市占率增長潛力更大。看好:北京的【城建發(fā)展】、深圳的【天健集團(tuán)】、廣州的【越秀地產(chǎn)】、杭州的【濱江集團(tuán)】，以及布局一二線比例較高的頭部房企【招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份】。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。