>> 招商銀行-調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率點(diǎn)評(píng)：房貸松綁，托底需求-230901
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2023/9/8 |
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招商銀行 |
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8月31日，人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布兩項(xiàng)重要政策：一是發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，下調(diào)首付比例和二套房貸款利率加點(diǎn)；二是發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），推動(dòng)實(shí)施存量首套住房貸款利率下調(diào)工作。
一、宏觀背景：內(nèi)需疲弱、地產(chǎn)下行
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，本次住房貸款首付及利率政策的調(diào)整，是貫徹落實(shí)7月中央政治局會(huì)議“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”的要求。除這兩項(xiàng)調(diào)整外，近期北上廣深一線城市均已宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。因此，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整已涉及“限貸”政策的多個(gè)層面，“限貸”實(shí)際上已成為歷史，但一線城市限購(gòu)政策仍未放松。從政策力度看，一線城市調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，降低存量房貸利率符合市場(chǎng)預(yù)期，但首付比例及新發(fā)放二套房底線利率下調(diào)超出市場(chǎng)預(yù)期。從政策節(jié)奏看，本輪政策調(diào)整節(jié)奏快于預(yù)期，甚至快于2014-2016年周期。本次政策調(diào)整主要基于三個(gè)方面考量。
一是內(nèi)需修復(fù)動(dòng)能疲弱，居民收縮行為持續(xù)。消費(fèi)方面，由于收入增速不及預(yù)期、對(duì)未來(lái)信心仍不足，居民繼續(xù)選擇“省吃儉用”。1-7月社零消費(fèi)累計(jì)同比增速僅為7.3%，低于年初市場(chǎng)預(yù)期約4pct，居民最終消費(fèi)較疫前趨勢(shì)水平繼續(xù)收縮4.2萬(wàn)億。購(gòu)房需求方面，收入壓力和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)抑制住房需求，1-7月商品房銷(xiāo)售面積和金額累計(jì)同比增速分別為-6.5%和-1.5%，兩年復(fù)合增速為-15.2%和-16.3%，銷(xiāo)售總金額低于潛在水平3.8萬(wàn)億。
二是房地產(chǎn)下行壓力加大，房企陷入流動(dòng)性危機(jī)。在底部徘徊兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期下行壓力再度加大。房?jī)r(jià)下跌傳導(dǎo)至一線城市，7月一線城市的二手房環(huán)比跌幅高于二三線城市，具有一定信號(hào)意義。而碧桂園、遠(yuǎn)洋8月也紛紛陷入流動(dòng)性危機(jī)，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意。
三是新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差異較大，催生了提前還貸以及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款等行為。房貸是銀行資產(chǎn)中重要組成部分，房貸提前還款增加將對(duì)銀行資產(chǎn)收益及經(jīng)營(yíng)收益造成不利影響。今年上半年，商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.3萬(wàn)億元，同比僅增長(zhǎng)2.6%，增速較去年同期下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)凈息差已經(jīng)降至歷史新低1.74%。
二、政策特征：新發(fā)放政策超出預(yù)期，存量調(diào)價(jià)政策基本符合預(yù)期
?。ㄒ唬┱{(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策
一是全國(guó)首套二套房首付下限超預(yù)期下調(diào)。新政實(shí)施后，不再區(qū)分“限購(gòu)”城市和“非限購(gòu)”城市，將首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%和30%。此前“限購(gòu)”城市首套、二套房首付比例下限分別為30%和40%。本次統(tǒng)一調(diào)整首付比例下限，為限購(gòu)城市打開(kāi)政策空間，降低了居民購(gòu)房門(mén)檻。從現(xiàn)行各城市首套、二套房首付比例來(lái)看，新政后約有近20個(gè)二線城市首套、二套住房首付比例有10%及以上的下調(diào)空間。一線城市首套房有10%-20%下調(diào)空間，下調(diào)空間最大的是一線城市二套房，若執(zhí)行新政普遍有20%-50%下調(diào)空間。
二是新發(fā)放二套房貸款全國(guó)底線利率超預(yù)期下調(diào)40BPs。二套住房全國(guó)政策利率下限由LPR+60BPs調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BPs，下調(diào)40BPs。首套房全國(guó)自律底線利率保持不變。新政直接降低了購(gòu)買(mǎi)改善性住房居民的購(gòu)房成本，更好滿足了改善性需求。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2023年8月百城首套房新增貸款利率為3.90%（相當(dāng)于5年期以上LPR減30BPs），二套房新增貸款利率為4.81%（相當(dāng)于5年期以上LPR加61BPs）。本次新政出臺(tái)后，二套住房利率將有40BPs的下降空間，各城市跟進(jìn)調(diào)整的概率較大。北上廣深一線城市二套房底線利率調(diào)整情況仍需觀察。
?。ǘ┱{(diào)降存量房貸利率政策
一是僅對(duì)存量“首套”住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，但首套的認(rèn)定范圍可能有所擴(kuò)大。一方面，存量調(diào)價(jià)范圍僅限首套房，體現(xiàn)監(jiān)管向剛需群體和居住需求的傾斜，體現(xiàn)了堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。另一方面，政策給予“借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量貸款”調(diào)價(jià)權(quán)限，即原二套房貸款可在滿足條件情況下按照首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)價(jià)。
二是未放開(kāi)跨行轉(zhuǎn)按揭。政策要求借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，在緩解房貸提前還貸持續(xù)增加的同時(shí)，配合嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款等違規(guī)行為，避免了市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。
三是調(diào)價(jià)幅度“因城而異”，避免了“一刀切”式降價(jià)。本次政策沒(méi)有直接規(guī)定調(diào)降幅度，而是要求“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”。因此，調(diào)降幅度與各地自律底線利率高低、發(fā)放原貸款時(shí)的執(zhí)行利率高低相關(guān)，各時(shí)各地的調(diào)價(jià)幅度均有不同。
三、預(yù)期效果：促進(jìn)需求回暖
本政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在地產(chǎn)銷(xiāo)售端。本次央行針對(duì)首付比例下限、增量/存量房貸利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)的一攬子政策，基本啟用了其目前所余的全部地產(chǎn)政策工具，顯示了較強(qiáng)的托底信號(hào)。雖然后續(xù)地產(chǎn)銷(xiāo)售提振仍要看各地因城
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