>> 申萬宏源-地產及物管行業(yè)周報：南京全域放開限購，地產放松加碼加速-230910
| 上傳日期： |
2023/9/11 |
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| 1463KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 下載權限： |
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本期投資提示：
房地產行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/09/02-23/09/08）34個重點城市新房合計成交239萬平米，環(huán)比-35.5%；其中，一二線環(huán)比-36%、三四線環(huán)比-34%；9月截至上周末累計一手房月成交同比-22%，較8月+3pct；其中，一二線同比-19%、三四線同比-40%，分別較8月+3pct和-4pct。上周13個重點城市二手房成交93萬平米，環(huán)比-8%；9月截至上周累計成交同比-1%，較8月+11pct。庫存方面，上周15城推盤134萬平米，對應周成交/推盤比為0.56倍，最近3個月（23年6-8月）分別為0.98倍、1.10倍和0.92倍。截至上周末，15城可售面積為9,627萬平米，環(huán)比+0.6%；3個月移動平均去化月數(shù)為17.7個月，環(huán)比+0.8個月，我們認為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國務院副總理何立峰強調保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易，確保保障性住房建設取得預期成效；財政部副部長王東偉表示，今年以來，財政部延續(xù)、優(yōu)化了一批階段性稅費優(yōu)惠政策，聚焦促增收、擴消費推動換購住房個人所得稅退稅等政策。因城施策方面，上海調整住房公積金購買存量住房最長貸款期限；北京細化保障性租賃住房技術要求，可合理加層改建；黑龍江出臺促進商品房省外消費實施方案；南京玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內購買商品房不再需要購房證明。購房補貼方面，鄭州實施優(yōu)生辦法，多孩家庭租房、購房將給予補貼等政策傾斜；重慶秋交會推出購房消費補貼政策，住宅每套最高補貼1萬元；嘉興對用人單位引進的各類人才給予購房補貼，最高45萬元/人。集中供地方面，上海三批供地首輪掛牌7宗，起始價185億，預計10月中旬組織交易；南昌5宗土地出讓，2宗觸頂搖號收金4.84億元，3宗地無人競價流拍；鄭州鄭東新區(qū)掛牌4宗政府儲備地，總起始價5.84億元；武漢掛牌8宗地，總起價38.16億元，9月28日開始拍賣。
公司動態(tài)跟蹤：8月銷售額：萬科A226億元（-27%），保利發(fā)展313億元（-19%），招商蛇口195億元（-18%），金地集團125億元（-41%），新城控股60億元（-36%），首開股份26億元（-57%），中國海外發(fā)展188億元（-16%），越秀地產99億元（+21.3%），寶龍地產21億元（-24%），融創(chuàng)中國42億元（-61%）。碧桂園8月權益銷售額80億元（72%）。1-8月銷售額：綠城中國1,705億元（+0%），世茂股份55億元（-11%），中南建設297億元（-31%）。人事變動方面，招商蛇口許永軍辭任公司董事長和董事職務，選舉蔣鐵峰為新任董事長，聘任朱文凱先生為公司總經(jīng)理。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產指數(shù)下跌1.1%，滬深300指數(shù)下跌1.36%，相對收益為0.26%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第21位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為：張江高科、*ST泛海、ST世茂、棲霞建設、浙江東日，上周漲跌幅排名后5位的房地產個股分別為天房發(fā)展、京投發(fā)展、中迪投資、庚星股份、大龍地產。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.8%，滬深300指數(shù)下跌1.36%，相對收益為3.16%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企23/24PE均值分別為7.2/6.3倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：近期政治局會議對房地產定調發(fā)生重大變化，開啟了房地產政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認房不認貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時鑒于目前城改戰(zhàn)略高度定位，預計未來大有可為。我們預計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團；廣州：越秀地產；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關注：招商積余。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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