>> 東海證券-宏觀周報：歷史、現(xiàn)在和未來，地產(chǎn)穩(wěn)定復(fù)蘇有望-230910
| 上傳日期： |
2023/9/11 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉思佳,胡少華 |
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投資要點
核心觀點：近期有關(guān)部門密集出臺房地產(chǎn)“認房不認貸”、降首付比例、降存量房貸利率等力度較大的促進政策，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從市場反響來看，樓市活躍度整體上升，項目到訪量和認購量增長明顯，但30城商品房成交數(shù)據(jù)尚無明顯起色，可能與統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時滯有關(guān)。從歷史經(jīng)驗看，2008、2014年兩輪放松之后房地產(chǎn)均迎來全面復(fù)蘇，且同時伴隨降息周期。從日本歷史看，1990年泡沫破裂后土地價格長期處于低位，但房價已恢復(fù)上漲，住房需求還在，商品房銷售在泡沫破裂后仍有上升，直到2008年才開始快速下降。中長期看，我國經(jīng)濟增速和人均可支配收入增速相對較高、城鎮(zhèn)化仍處加速階段，房地產(chǎn)需求可能已有所下降，但基本規(guī)模估計還在，預(yù)計在政策推動下房地產(chǎn)銷售會有所改善。但考慮到當(dāng)前行業(yè)景氣度仍然偏低，復(fù)蘇尚需時日，后續(xù)市場的持續(xù)回暖可能還需政策繼續(xù)推進。
新政出臺后樓市活躍度整體上升。近期房地產(chǎn)放松政策密集出臺，部分熱點地區(qū)的部分樓盤到訪量和認購量明顯增加，預(yù)計9月當(dāng)月住宅成交或?qū)h(huán)比改善。同時，房地產(chǎn)的較強復(fù)蘇也可能還需要政策的全面落實，如降最低首付，地方層面基本還未出臺具體政策。
歷史經(jīng)驗：政策放松推動房地產(chǎn)全面復(fù)蘇。1）2009年政策大寬松推動房地產(chǎn)銷量和價格大漲。2008年，房貸利率下限擴大至貸款基準利率的七折，貸款首付比例最低20%。同時，2008年9月-12月，央行共降息5次，累計降息216個基點。2009年，全國房地產(chǎn)量價雙升，且漲幅顯著。全國商品房銷售面積增速從2008年的-18.8%大幅升至2009年的45.4%；2009年全國商品房銷售均價上漲23.8%。2）2014年地產(chǎn)政策放松推動房地產(chǎn)全面復(fù)蘇。2014年開始，眾多城市取消限購政策，二套房認定標準從“認房又認貸”放松為“認貸不認房”，房貸利率下限為基準利率七折，首套房首付比例降至25%。央行重啟降息周期，2014年11月-2015年10月，央行共降息6次，累計降息125個基點。2015年棚改貨幣化安置政策對房地產(chǎn)銷售也有較為明顯的促進作用。2016年全國房地產(chǎn)迎來全面復(fù)蘇，商品房銷售均價平均漲幅為13.7%，銷售面積增速2016年4月最高升至38.8%。
政策落地空間還很大。從當(dāng)前各地政策落實的速度來看，個別商品房庫存水平較高的城市執(zhí)行速度快，一線城市響應(yīng)速度也較快，一線城市帶動眾多二三線城市相繼跟進。房貸利率方面，9月7日，中、農(nóng)、工、建四大國有銀行發(fā)布公告稱，9月25日起主動批量下調(diào)存量房貸利率。同日，南京宣布玄武區(qū)等四個核心區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明，成為本輪首個放開限購的核心城市，未來可能有更多城市放松限購、限售等措施。目前，央行已經(jīng)出臺降低最低首付政策，地方尚未公布具體政策；放松限購的地方在繼續(xù)增加；住建部部長提出的降稅費政策有空間；貨幣政策還有降息空間，政策上可能還會繼續(xù)推進。
我國房地產(chǎn)需求可能已有所下降但基本規(guī)模應(yīng)當(dāng)還在，在政策推動下，企穩(wěn)回暖的可能性較大。從日本經(jīng)驗看，1990年泡沫破裂后，商品住宅銷售恢復(fù)較快并創(chuàng)下新高，直到2008年才開始大幅下降；土地價格可能受工商業(yè)用地減少影響長期處于低位，但住房價格也已修復(fù)。從經(jīng)濟增長看，我國GDP增速較高，2018年-2023年6月中國GDP當(dāng)季同比均值為5.4%。從城鎮(zhèn)化率看，我國城鎮(zhèn)化進程處于加速階段下半場，未來仍具增長空間。從居民收入看，我國人均可支配收入增速較高，居民購房潛力仍在。整體上，我國房地產(chǎn)需求端仍有經(jīng)濟基本面支撐，政策松綁有助于購房需求的不斷釋放，帶動房地產(chǎn)企穩(wěn)回暖。
下周關(guān)注：中國8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)；美國8月通脹數(shù)據(jù)；歐央行公布9月利率決議。
風(fēng)險提示：地緣政治風(fēng)險；海外金融事件風(fēng)險。
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