>> 中信證券-公募REITS市場面面觀：交易所助推發(fā)行交易機制優(yōu)化，擴容增類或加速-230906
| 上傳日期： |
2023/9/6 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明，余經(jīng)緯，秦楚媛 |
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隨著公募REITs二級市場的企穩(wěn)以及投資者情緒的回暖，一級市場的活躍度有所上升，包括新項目上報交易所審核、交易所針對待審核項目進行問詢反饋、政策層鼓勵包括消費類基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的新類型資產(chǎn)試點公募REITs發(fā)行。往后看，預(yù)計推動REITs市場多層次方向發(fā)展的政策或逐步加碼，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待，建議兼顧一級與二級的投資機會，其中消費類基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、IDC、文旅等都是較為期待的布局方向。
▍市場回顧：公募REITs市場延續(xù)小幅下跌，交投活躍度回升。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于870.26點，周下跌0.64%。首批上市的3只保障房REITs迎來部分限售份額的解禁，從最終的二級市場表現(xiàn)來看，3只保障房REITs全周跌幅有限，成功實現(xiàn)解禁的平穩(wěn)過渡，也從側(cè)面反映出當(dāng)前市場投資者對于REITs解禁的情緒趨于理性。市場交投方面，受解禁影響，上周公募REITs市場交投活躍度有所回升。
▍政策梳理：滬深交易所發(fā)文推動REITs發(fā)行交易機制優(yōu)化，助力REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。2023年8月29日，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機制有關(guān)工作安排的通知》（以下簡稱“通知”）。今年3-6月，我國公募REITs市場經(jīng)歷了一輪顯著的回調(diào)，各標(biāo)的均出現(xiàn)不同程度下跌。引發(fā)市場持續(xù)走弱的原因較為復(fù)雜，既包括部分底層資產(chǎn)經(jīng)營承壓的基本面因素，又有因市場仍處發(fā)展初期而出現(xiàn)的流動性不足、投資者投資策略趨同、標(biāo)的估值體系不完善、特許經(jīng)營權(quán)REITs填息效應(yīng)不明顯等內(nèi)生因素。因此，此次《通知》“對癥下藥”，針對公募REITs發(fā)售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資產(chǎn)評估行為和配套支持政策五方面提出優(yōu)化方向，為后續(xù)公募REITs常態(tài)化發(fā)行和市場高質(zhì)量發(fā)展提供政策支持。
▍項目儲備跟蹤：能源REITs再上新，市場擴容增類步伐或?qū)⒓铀佟?月4日，深交所受理了建信金風(fēng)新能源REIT項目的申報審核。根據(jù)招募說明書（草案），該REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為風(fēng)力發(fā)電，標(biāo)的資產(chǎn)為金風(fēng)綠能運營管理的全南天排山項目。底層資產(chǎn)評估價值達88100萬元（以2023年3月31日為評估基準日），招募說明書披露的預(yù)測值：2023年4-12月、2024年和2025年的年化現(xiàn)金分派率分別達7.23%、10.33%和11.48%。
▍公募REITs策略思考：近期，隨著公募REITs二級市場的企穩(wěn)以及投資者情緒的回暖，一級市場的活躍度有所上升。一方面，多單新項目已處于交易所審核階段，涉及的資產(chǎn)包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和能源這類已有發(fā)行經(jīng)驗的存量基礎(chǔ)設(shè)施類型；另一方面，政策層同樣鼓勵新類型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)積極試點公募REITs發(fā)行。以消費基礎(chǔ)設(shè)施為例，自今年3月24日納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍以來，包括百貨商場、購物中心在內(nèi)的相關(guān)儲備項目便穩(wěn)步推進，市場投資者對于此類資產(chǎn)的關(guān)注度也較高。往后看，預(yù)計推動REITs市場多層次方向發(fā)展的政策或逐步加碼，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待，建議兼顧一級與二級的投資機會，其中消費類基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、IDC、文旅等都是較為期待的布局方向。
▍風(fēng)險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，例如高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國內(nèi)經(jīng)濟基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負面影響；地緣政治因素等不確定性因素影響市場風(fēng)險偏好。
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