>> 東吳證券-宏觀周報(bào)：與2015年的對(duì)比，地產(chǎn)調(diào)控效果幾何？-230917
| 上傳日期： |
2023/9/18 |
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pdf 共21頁(yè) |
來(lái)源： |
東吳證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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核心觀點(diǎn)：地產(chǎn)調(diào)控集中落地半月后，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)與2015年地產(chǎn)放松周期開(kāi)端呈現(xiàn)類(lèi)似的弱復(fù)蘇，不過(guò)這次政策或許等不了當(dāng)年那么久（2014年“930”至2015年“330”），若當(dāng)下的地產(chǎn)銷(xiāo)售弱企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)延續(xù)，區(qū)別化、重點(diǎn)化的新一輪地產(chǎn)調(diào)控政策可能快速“接力”。
地產(chǎn)預(yù)期政策密集兌現(xiàn)。8月底三部委聯(lián)合宣布將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入各城地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱，一周后央行降低房貸首付與利率下限，并公布存量房貸降息實(shí)施細(xì)則。中央帶頭指導(dǎo)下，各地隨即加快政策落地節(jié)奏：8月底以來(lái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”已在包括北、上、廣、深在內(nèi)的14個(gè)城市落地，且二、三線城市中也有12個(gè)城市不同幅度地松綁了限購(gòu)限售措施。
進(jìn)入9月中旬，市場(chǎng)逐漸走出短期的情緒反應(yīng)，轉(zhuǎn)而關(guān)注數(shù)據(jù)。目前股市與匯率仍居敏感點(diǎn)位，高頻數(shù)據(jù)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控效力的驗(yàn)證或是市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)當(dāng)下能否企穩(wěn)的關(guān)鍵。從這一視角下來(lái)看，未來(lái)地產(chǎn)的修復(fù)格局與政策是否會(huì)再現(xiàn)2015年放松周期的路徑？而今年的“825”、“831”是否也如同2014年的“930”時(shí)刻？
政策上對(duì)比2015年來(lái)看，本輪地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)體現(xiàn)為政策寬度基本全覆蓋，但深度不及。今年7-8月出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控措施類(lèi)型已經(jīng)基本覆蓋了2014-2015年出臺(tái)的核心政策，包括二套房認(rèn)定、住房信貸、稅收以及城市更新類(lèi)別的政策集中下政治局會(huì)議后的一個(gè)多月出臺(tái)；但目前調(diào)控力度不及2015年：城中村改造投資與貨幣安置的總規(guī)?；螂y望棚改之“項(xiàng)背”；住房相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策主要是延續(xù)，而非屆時(shí)的增量政策減免。結(jié)合來(lái)看，一方面是當(dāng)下的政策節(jié)奏確實(shí)快，但另一方面是因城施策下力度還是有點(diǎn)“束手束腳”。
數(shù)據(jù)上對(duì)比2015年來(lái)看，政策效力均未立即反映在地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上。多城地產(chǎn)放松落地至今的半個(gè)多月內(nèi)，住房成交面積的反彈整體有限，且在不同城市之間、新房與二手房之間存在分化。而2014年“930”同樣是二套房認(rèn)定與住房信貸首付、利率下限放松后，2014年四季度至2015年一季度連續(xù)多月地產(chǎn)銷(xiāo)售仍在磨底。
展開(kāi)觀察本次調(diào)控出臺(tái)近半個(gè)月地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比修復(fù)反映的特點(diǎn)（考慮到2022年中秋節(jié)錯(cuò)位影響，我們同時(shí)對(duì)比了2020年同期數(shù)據(jù)）：①各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，二手房好于新房，一線城市好于二線城市。②各地限購(gòu)限售政策放松后，商品房修復(fù)的趨勢(shì)相較“認(rèn)房不認(rèn)貸”更加明顯。值得一提的是，2015年的地產(chǎn)復(fù)蘇也是一線城市快于二、三線城市。
那么在此數(shù)據(jù)背景下，政策將如何反應(yīng)？是快是慢？我們認(rèn)為如果近半月地產(chǎn)銷(xiāo)售弱企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)延續(xù)到月底，或促使進(jìn)一步的地產(chǎn)調(diào)控政策快速出臺(tái)，其中不排除一線城市城區(qū)限購(gòu)限售的放松與城中村改造指導(dǎo)加速落地的可能，力保三季度經(jīng)濟(jì)筑底后，地產(chǎn)銷(xiāo)售能夠在四季度企穩(wěn)。因此路徑上可能不會(huì)像2015年一樣設(shè)置較長(zhǎng)的政策觀測(cè)期。
同時(shí)考慮到如今地產(chǎn)需求中樞的回落，以及財(cái)政與債務(wù)方面的發(fā)力限制，我們認(rèn)為后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控將區(qū)別化、重點(diǎn)化，而非2015年的總量型：第一，考慮到房企資金鏈與債務(wù)問(wèn)題仍在出清階段，短期來(lái)看刺激需求的政策順位可能更靠前；第二，調(diào)控重心偏向供需偏緊、政策效率較高的高能級(jí)城市，因?yàn)槠蠓€(wěn)信號(hào)的及時(shí)出現(xiàn)或更重要。因此本輪地產(chǎn)調(diào)控更加強(qiáng)調(diào)“以點(diǎn)帶面”，像2015年“去庫(kù)存”后不同能級(jí)城市整體而廣泛的復(fù)蘇需要更大的政策力度和更多的時(shí)間。
本周高頻數(shù)據(jù)顯示，需求端企穩(wěn)回升快于生產(chǎn)端。汽車(chē)銷(xiāo)量同比穩(wěn)健走強(qiáng)，地產(chǎn)銷(xiāo)售在政策落地后有小幅修復(fù)；生產(chǎn)端復(fù)蘇偏緩，其中汽車(chē)及化工開(kāi)工率回升，建筑業(yè)景氣好轉(zhuǎn)。9月中旬食品價(jià)格邊際回落，工業(yè)品價(jià)格漲跌互現(xiàn)。本周降準(zhǔn)后，資金面仍偏緊。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策落地時(shí)間不及預(yù)期；政策定力超預(yù)期；出口超預(yù)期萎縮。
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