>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度：歷次房地產(chǎn)周期復(fù)盤及政策空間展望-230928
| 上傳日期： |
2023/9/28 |
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| 1754KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
張智瓏 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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周期特征：調(diào)控政策目標(biāo)和方式發(fā)生變化，周期波動從短期轉(zhuǎn)為中長期
2005年至今我國的房地產(chǎn)周期大致可以劃分為四輪，分別為05-08年、09-11年、12-14年、15年至今，目前仍處于第四輪周期的底部。從周期長度看，前三輪周期中的銷量和價格周期持續(xù)時間平均分別為39個月和37個月，即呈現(xiàn)出3年左右的短周期波動。09-11年和12-14年兩輪周期上行期約1年，下行期約2年。而05-08年由于經(jīng)濟處于高速增長階段，上行期更長，與前兩輪周期正好相反。2015年開啟的第四輪周期至今已經(jīng)持續(xù)近9年，其中15-16年市場量價齊升，銷售面積同比增速上行期持續(xù)14個月，新房價格環(huán)比增速上行期長達(dá)2年。2016年以來量價進(jìn)入下行周期，庫存開始攀升，盡管量價增速在2021年短暫反彈，但隨著行業(yè)政策收緊繼續(xù)下行。調(diào)控政策具有明顯的逆周期特征，政策分別針對房地產(chǎn)行業(yè)的需求端和供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)控。從調(diào)控方式看，2015年以前政策主要針對需求端進(jìn)行調(diào)控，而且中央政策和地方政策比較同步，具有明顯的“一刀切”特征，所以周期波動比較明顯。然而，2016年以來政策基調(diào)向“因城施策”和“房住不炒”轉(zhuǎn)變，中央與地方、各城市之間的政策同步性均明顯減弱，導(dǎo)致短期波動被熨平，拉長房地產(chǎn)周期。此外，供應(yīng)端調(diào)控也在逐漸加強，例如近年來推出的土地出讓“兩集中”、“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等，這些供應(yīng)端政策對行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。
周期復(fù)盤：需求端的限購和限貸政策是過往周期中常用的調(diào)控方式
（1）05-08年：量價上行期持續(xù)2年，下行期持續(xù)1年左右，銷量領(lǐng)先價格2個月見頂。調(diào)控以需求端政策為主，包括提高首付比例和交易稅費，貨幣政策與行政調(diào)控同步收緊。（2）09-11年：量價上行期持續(xù)1年，下行期約2年，銷量領(lǐng)先價格1個月見頂。政策放松期持續(xù)約1年，與量價上行期同步。調(diào)控方式包括提高二套房首付比例，同步收緊貨幣政策，并首次采取限購措施，不斷擴大限購范圍，市場分類調(diào)控特征顯現(xiàn)。（3）12-14年：量價上行期仍持續(xù)約1年，不同之處是銷量同比下行持續(xù)2年，但價格下行僅持續(xù)17個月。限購、限貸仍為主要調(diào)控手段，但貨幣政策未同步收緊。（4）14-16年寬松周期：貨幣政策（包括信貸政策、首付比例和貸款利率）是核心調(diào)控方式，疊加多數(shù)城市取消限購、降低購房成本，直接提升居民購房意愿和能力。（5）17年至今的緊縮周期：17-18年上半年，熱點城市限貸、限購、限售、限價等調(diào)控政策不斷加碼，而三四線城市在棚改貨幣化推動下去庫存，導(dǎo)致城市之間的市場熱度出現(xiàn)分化，進(jìn)而弱化了周期波動。20年下半年樓市和土地市場過熱背景下，供需兩端調(diào)控加碼，房企杠桿率和融資受到嚴(yán)格限制，市場進(jìn)入深度調(diào)整期。
政策展望：政策基調(diào)全面轉(zhuǎn)向，調(diào)控政策仍有放松空間
限貸政策方面，一線城市二套房貸款首付比例仍然較高。目前一線城市中僅廣州下調(diào)了貸款首付比例及房貸利率下限。北京、上海的二套房普宅商貸首付比例分別為60%、50%，非普宅首付比例分別高達(dá)80%、70%。同時，因為普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)苛且未及時調(diào)整，所以目前實際成交的大部分住宅會被劃為非普宅，導(dǎo)致二套房首付比例較高，深圳也如此。另外，北京、上海的二套房貸款利率是四個一線城市中最高的，后續(xù)仍有下降空間。
限購政策方面，9月初至今（截至9月26日）已經(jīng)有12個省會城市（天津、沈陽、南京、蘭州、濟南、福州、鄭州、合肥、武漢、廣州、成都、西安）和5個省內(nèi)核心城市（大連、青島、蘇州、無錫、廈門）優(yōu)化或取消了限購政策。就一線城市而言，僅廣州于9月20日縮小限購區(qū)域，從9區(qū)減少為6區(qū)。我們認(rèn)為，其他一線城市的限購政策也有優(yōu)化空間，參考大部分城市限購取消的過程，通常先放松外圍區(qū)域，再放松核心區(qū)域，還會通過縮短繳納社保年限、允許補繳社保、放松二孩家庭購房等方式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。
投資建議
多個重點二線城市加快放松限購政策，我們預(yù)計還會有更多城市跟進(jìn)調(diào)整。一線城市中的廣州率先優(yōu)化調(diào)整了限購區(qū)域，同時還降低了首付比例及首套房利率，但北上深的限購限貸政策仍然較為嚴(yán)格，還有調(diào)整空間。我們認(rèn)為，隨著需求端政策加快落地，一方面有望支撐銷售逐步回暖，另一方面也將推動板塊估值繼續(xù)修復(fù)。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地能力強、土儲布局優(yōu)異的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風(fēng)險提示
需求端支持政策執(zhí)行不及預(yù)期；各城市政策放松不及預(yù)期；經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險暴露增加。
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