>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：加快“三大工程”建設(shè)，“防爆雷”作為重中之重-231105
| 上傳日期： |
2023/11/5 |
大?。?/td>
| 3725KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/10/28-23/11/03）34個重點城市新房合計成交381萬平米，環(huán)比-4%；其中，一二線環(huán)比-4%、三四線環(huán)比-7%；10月累計一手房月成交同比10%，較9月+16pct；其中，一二線同比-5%、三四線同比-43%，分別較9月+19pct和-2pct。上周13個重點城市二手房成交128萬平米，環(huán)比+2%；10月累計成交同比+13%，較9月+16.5pct。庫存方面，上周15城推盤144萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比1.15倍，最近3個月（23年8-10月）分別為0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面積為9,648萬平米，環(huán)比-0.2%；3個月移動平均去化月數(shù)為18.2個月，環(huán)比-0.7個月。目前短期庫存去化月數(shù)進一步走高，但我們認為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，中央金融工作會議強調(diào)，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。證監(jiān)會債券部負責人表示，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點領(lǐng)域風險防控，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求。堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。強化城投債券風險監(jiān)測預警，把公開市場債券和非標債務(wù)‘防爆雷’作為重中之重，全力維護債券市場平穩(wěn)運行。據(jù)央行，23年三季度末房地產(chǎn)貸款余額53.19萬億元，同比0.2%、與8月持平。行業(yè)方面，據(jù)住建部，1-9月份全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.13萬個、惠及居民851萬戶?？硕饠?shù)據(jù)顯示，10月50強房企單月銷售金額3,261億元，環(huán)比-7.0%，同比-32.7%、較前值-5.3pct。因城施策方面，昆明取消限售限購政策（原非云南戶籍限購1套，限售3年）。公積金政策方面，濟南、蕪湖、紹興、宜春、玉溪有所放松；購房補貼方面，浙江麗水、浙江金華、安徽馬鞍山等地提供補貼。土拍方面，南京、蘇州、無錫、福州等地取消地價上限。
公司動態(tài)跟蹤：23年1-10月銷售額及同比：萬科3,124億元（-10%）；美的置業(yè)578億元（-15%）。23年前三季度業(yè)績及同比：招商蛇口營收758億元（-15%），歸母凈利潤38億元（+27%）；金地集團營收523億元（-1%），歸母凈利潤5,802萬元，同比（-98%）；建發(fā)股份營收5,987億元（+6%），歸母凈利潤124億（+239%）；華發(fā)股份營收473億元（+40%），歸母凈利潤22億元（+1%）；新大正營收23億元（+20%），歸母凈利潤1.3億元（-15%）。股份回購方面，萬物云授予董事會回購H股的一般性授權(quán)，擬回購最多1,280萬股H股（占總股數(shù)10%）、上限為6.32億港元；綠城服務(wù)回購500萬股（占總股數(shù)0.15%）。融資方面，華發(fā)股份完成定增6.35億股，募集資金凈額50.42億元，每股價格8.07元，用于鄭州、南京等募投項目。金地集團擬支付11月到期的兩只中期票據(jù)，合計兌付金額21.4億元。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.84%，滬深300指數(shù)上漲0.61%，相對收益為-2.45%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第30位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：津投城開、財信發(fā)展、福瑞達、中國國貿(mào)、深深房A，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為順發(fā)恒業(yè)、金地集團、卓朗科技、華發(fā)股份、張江高科。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.4%，滬深300指數(shù)上漲0.61%，相對收益為-1.02%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企23/24PE均值分別為5.9/5.2倍；物管23/24PE均值分別為13/10倍。
投資分析意見：近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過由于目前居民購買力和購買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點，而住房雙軌制是中長期政策頂層設(shè)計，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟和長期健康發(fā)展。并預計核心城市銷售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
|
|
