>> 國信證券-華潤萬象生活(01209.HK)資源能力兼?zhèn)?，商管物管同輝-231120
| 上傳日期： |
2023/11/20 |
大小： |
2194KB |
| 格式： |
pdf 共42頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
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作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
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公司是國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)商：控股股東華潤置地持股72%，管理層基本是華潤集團老將、經(jīng)驗豐富，公司業(yè)務(wù)發(fā)展至今已沉淀近30年住宅物管和近20年商業(yè)運營經(jīng)驗。截至2023H1末，公司物業(yè)總在管面積3.25億㎡，合約建面3.80億㎡；在管購物中心項目88個，在營建面952萬㎡。
兩大主營業(yè)務(wù)中，住宅物管是營收貢獻主力，而商寫運管是利潤貢獻主力：2023H1，公司總營收為67.9億元，毛利率33%。其中住宅物管和商寫運管收入占比分別為66%和34%，但毛利潤占比分別為40%和60%，主要因為商寫運管毛利率59%遠超住宅物管毛利率20%。細拆住宅物管，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為77%、14%、9%，而毛利率分別為15.6%、32.4%、39.2%。細拆商寫運管，購物中心和寫字樓收入占比分別為61%和39%，毛利率分別為71.8%和37.7%。從財務(wù)狀況分析，近年外部環(huán)境并未影響公司業(yè)績持續(xù)增長，利潤水平也快速修復(fù)。公司輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢凸顯，負債率低、現(xiàn)金充裕，有實力在市場下行期收購估值合理的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
物管和商管行業(yè)發(fā)展前景良好：物管行業(yè)，國央企物管公司競爭優(yōu)勢凸顯，預(yù)期2030年市場規(guī)模有望達到3.2萬億；商管行業(yè)，購物中心頭部運營商強者恒強，輕資產(chǎn)領(lǐng)域尚是藍海，預(yù)期2030年市場規(guī)模有望達到4351億元。
核心優(yōu)勢：（1）央企母公司托力強大。儲備大量優(yōu)質(zhì)項目，保持每年超10座的新開業(yè)量，為公司規(guī)模增長提供堅實保障。（2）商業(yè)運營實力過硬，手握稀缺重奢資源，高端商業(yè)護城河較深。截至2023H1末，公司在管購物中心88個，其中重奢項目12個，排名行業(yè)第1。公司堅持深耕重點城市、提升管理效益，84%的項目零售額排名當(dāng)?shù)豑op3，完善的品牌梯隊利于外拓議價，人才梯隊建設(shè)保障管理團隊輸出。（3）社區(qū)增值服務(wù)潛力巨大，2023H1收入同比+73%，2023H1同比+12%，滲透率18%與頭部同行相比提升空間充足。
估值與投資建議：公司資源能力兼?zhèn)?，商管物管同輝。結(jié)合絕對估值與相對估值，我們認為公司的合理股價區(qū)間為31.4-35.5港元，較當(dāng)前股價有5%-18%的空間。預(yù)計公司2023-2025年歸母凈利潤分別為28.2/36.5/45.1億元，對應(yīng)每股收益分別為1.24/1.60/1.98元，對應(yīng)當(dāng)前股價PE分別為21.8/16.9/13.7倍，首次覆蓋給予“買入”評級。
風(fēng)險提示：第三方外拓進展緩慢導(dǎo)致規(guī)模擴張不及預(yù)期；消費復(fù)蘇緩慢導(dǎo)致購物中心經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期；業(yè)務(wù)經(jīng)營成本上漲導(dǎo)致利潤率水平不及預(yù)期。
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