>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)近期房地產(chǎn)政策的跟蹤報(bào)告：地產(chǎn)融資強(qiáng)調(diào)一視同仁，物管關(guān)聯(lián)應(yīng)收保障提升-231122
| 上傳日期： |
2023/11/22 |
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| 351KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：1）中央決策層重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”；2）央行等三部門召開座談會(huì)強(qiáng)調(diào)支持房地產(chǎn)融資等。
點(diǎn)評(píng)：中央決策層奠定支持地產(chǎn)合理融資需求主基調(diào)，非國(guó)有房企融資環(huán)境或進(jìn)一步改善，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)將有效緩釋，物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升。
1）10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行，中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平出席會(huì)議并發(fā)表重要講話。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求……”。
2）11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議重申“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，強(qiáng)調(diào)對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。
3）我們認(rèn)為，自2022年以來(lái)，受部分民營(yíng)房企公開債務(wù)違約的影響，部分保持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)非國(guó)有房企的合理融資需求也受到一定干擾，此次中央金融工作會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”，在中央金融工作會(huì)議上進(jìn)行這一定調(diào)具有重要意義，奠定了后續(xù)金融機(jī)構(gòu)處理不同所有制房企合理融資需求的工作基調(diào)，即“一視同仁”，符合條件的合理融資需求應(yīng)得到金融機(jī)構(gòu)合理支持，將有利于為非國(guó)有房企創(chuàng)造公平公正的融資環(huán)境，避免房企供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步外溢，保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
4）央行等三部門召開座談會(huì)重申了中央金融工作會(huì)議的指導(dǎo)思想，同時(shí)參加座談會(huì)的金融機(jī)構(gòu)包括政策性和開發(fā)性銀行、18家全國(guó)性商業(yè)銀行、5家全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司、4家大型證券公司，影響效果或較為明顯；座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資進(jìn)行支持，后續(xù)或?qū)⒂芯唧w工作部署，一方面，將有利于不同所有制的房企增加融資性現(xiàn)金流入，助力房企維護(hù)公開債務(wù)信用，另一方面，也將助力地方保交樓工作的順利推進(jìn)，加快行業(yè)供給端走出困境。
5）物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升。我們?cè)?0231106外發(fā)報(bào)告《輕舟即過(guò)萬(wàn)重山，物管配置正當(dāng)時(shí)——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2024年度投資策略》中提出，2019-2023H1，重點(diǎn)物業(yè)公司金融資產(chǎn)減值（絕對(duì)值）/核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比例算術(shù)平均值由2.5%提升至7.0%，其中民企組由3.6%提升至12.4%；國(guó)家從供需兩端綜合施策著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于改善行業(yè)經(jīng)營(yíng)，緩解現(xiàn)金流壓力，物業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升，應(yīng)收款減值對(duì)利潤(rùn)的影響有望緩解。
6）地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，物管估值修復(fù)可期。前期受地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)影響，物管股風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)升高，板塊估值明顯回調(diào)，截至2023年11月20日，我們關(guān)注的重點(diǎn)物業(yè)公司2023年的WIND一致預(yù)測(cè)PE估值范圍從3到22，均值約為11（其中國(guó)企為13，民企為9），多家重點(diǎn)公司估值處于歷史低位；風(fēng)險(xiǎn)因子緩釋，物管有望迎來(lái)估值修復(fù)，前期受關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)影響較大的物企短期或有較大彈性。
投資建議：1）地產(chǎn)開發(fā)建議關(guān)注保持規(guī)范經(jīng)營(yíng)及良好信用水平，有望受益于供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋帶來(lái)估值修復(fù)的房企，推薦萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、新城控股、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，包括招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。2）物業(yè)服務(wù)方面，建議重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降，推薦新城悅服務(wù)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)分析：行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)需求修復(fù)不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。
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