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事件
　　11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會，調(diào)研了解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。三部門座談會主要成果有：
　　1）強(qiáng)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。
　　2）繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。
　　3）要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。
　　4）要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　投資要點(diǎn)
　　如何理解三部委的信號？
　　我們認(rèn)為三部委聯(lián)合會議傳遞的積極信號值得注意。從償債節(jié)奏上開看，房地產(chǎn)企業(yè)在2023Q4和2024Q1整體仍舊面臨較大債務(wù)償還的壓力。雖然房企融資政策自2022年底開始出現(xiàn)放松，但從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源角度看，2023年1-9月融資金額占比與2022年持平均為12%，房企得到的“第二支箭”等融資政策的支持并不顯著。此外，保交樓和三大工程的推進(jìn)都需要融資端的政策支持，因此我們認(rèn)為本次三部委的會議精神預(yù)示著監(jiān)管部門會加強(qiáng)推進(jìn)房企融資端政策的落地。具體政策落實(shí)角度上，我們認(rèn)為可以期待國企和民企在信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道方面的進(jìn)一步支持。
　　對行業(yè)會有怎樣的影響？
　　根據(jù)我們2024年行業(yè)策略報(bào)告的復(fù)盤，當(dāng)前房企的現(xiàn)金流支撐以銷售回款為主，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在2023年獲得的股權(quán)和債權(quán)方面相關(guān)支持還有很大空間?？紤]到現(xiàn)階段市場銷售的持續(xù)筑底，銷售去化率仍處于低位，疊加當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管的限制，開發(fā)商能夠把地方資金歸集到總部的資金偏少。在此背景下，適時(shí)的股權(quán)和債券融資支持顯得尤為重要。我們認(rèn)為此次三部委的表態(tài)意味著對房企股債融資的支持，在實(shí)施路徑上，可能會首先落實(shí)對房企信用方面的支持，進(jìn)而打通金融機(jī)構(gòu)對房企在股債方面的資金流入。
　　看好什么樣的上市房企？
　　我們認(rèn)為此次政策會以支持央國企及未出險(xiǎn)民企融資為主。1）央國企憑借其良好的信用背書，此次三部委融資政策上的支持會為其錦上添花，央國企融資方面有望獲得更多支持。我們看好：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、綠城中國；建議關(guān)注：華潤置地、建發(fā)國際。2）此次會議也在強(qiáng)調(diào)要一視同仁滿足不同類型房企的融資需求，因此我們認(rèn)為，部分混合所有制及民營房企也有受益的可能性，例如萬科A、金地集團(tuán)、新城控股、龍湖集團(tuán)等。此類房企短期內(nèi)可能會隨著政策的推進(jìn)而出現(xiàn)估值上的修復(fù)，但仍需注意部分房企存在近兩年獲取優(yōu)質(zhì)土儲較少的現(xiàn)象，中期看來銷售規(guī)?？赡軙M(jìn)入下行通道。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　行業(yè)政策落地不及預(yù)期，盈利能力繼續(xù)下滑，市場銷售不及預(yù)期，美聯(lián)儲貨幣政策持續(xù)收緊。