>> 萬聯(lián)證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場跟蹤報告：10月一線城市土地成交規(guī)模放大-231121
| 上傳日期： |
2023/11/22 |
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| 1301KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
萬聯(lián)證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
潘云嬌 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)核心觀點：
10月土地市場中一線城市成交規(guī)模明顯放大，或一定程度上受益于一線城市房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，但目前行業(yè)銷售端表現(xiàn)仍偏弱，土地市場成交規(guī)模提升的延續(xù)性或較弱。土拍政策持續(xù)優(yōu)化，多城取消地價限制，地價限制取消后進行首次土拍的四城表現(xiàn)分化，土地市場表現(xiàn)整體還在低位，近期三部門聯(lián)合召開座談會表態(tài)支持房企融資，預計后續(xù)或有相關利好政策跟隨推出，建議持續(xù)關注銷售端修復進展以及融資端資金面修復進展情況。建議關注財務穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質民營房企，以及受益于城中村改造的相關個股。
投資要點：
整體：土地成交規(guī)模有所回升。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1-10月，300城住宅用地推出規(guī)劃建面約為3.68億平，同比變動-29.73%，較1-9月下滑幅度收窄3.65pct；2023年1-10月，300城住宅用地土地出讓金規(guī)模為1.89萬億元，同比下滑23.75%，較1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出讓金規(guī)模為2,898.46億元，環(huán)比+35.80%，同比-12.0%。其中一線、二線、三四線城市土地出讓金額分別約為1038.59億元、1199.45億元、660.42億元，同比分別變動+116.7%、-24.3%、-46.4%。10月溢價率水平、流拍率水平環(huán)比均下降，10月，300城住宅用地平均溢價率為3.58%，同比上升2.46pct，環(huán)比下降0.72pct。其中，一線、二線、三四線平均溢價率分別為5.18%、3.0%、2.2%，同比分別變動+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，環(huán)比分別變動-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct；10月300城住宅用地流拍率為10.2%，環(huán)比-9.5pct，同比-3.2pct。一線城市無土地流拍情況，二線、三四線城市土地流拍率分別為9.4%、11.2%，環(huán)比變動+0.2pct、-15.5pct。
土地限價取消后進行土拍的各城市間表現(xiàn)分化。截至11月7日，全國22個集中供地城市中，已有16城取消設置地塊競拍價上限，鄭州部分城區(qū)依然限制了地價，核心一線城市上海、北京仍維持地價、房價“雙限”政策。濟南、重慶、合肥和廈門四城完成了新政后的首次土拍，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，土地限價放開后兩周，濟南和合肥平均溢價率較限價放開前（2023年1-10月）土地成交平均溢價率明顯提升，而重慶和廈門溢價率仍走低。
房企：央/國企持續(xù)擔當主力，拿地強度有所上升。將2023年1-10月中指研究院權益拿地排行榜居前的部分房企，按照規(guī)模劃分，大中小型房企2023年1-10月拿地強度分別為26.9%、36.1%、32.1%，較23年1-9月分別變動+3.8%、+1.8%、+1.0%。
風險因素：銷售端修復不及預期、融資端政策收緊、政策放松力度不及預期、房價超預期下跌、房企盈利能力大幅下降、城中村改造推進不及預期、數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏誤等。
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