>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：房企融資支持加碼，廣州首推城改細則，深圳降二套首付比-231126
| 上傳日期： |
2023/11/26 |
大小： |
1584KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/11/18-23/11/24）34個重點城市新房合計成交300.5萬平米，環(huán)比+5%；其中，一二線環(huán)比+6%、三四線環(huán)比-6%；11月累計一手房月成交同比-15%，較10月-9pct；其中，一二線同比-16%、三四線同比-5%，分別較10月-10pct和+6pct。上周13個重點城市二手房成交117萬平米，環(huán)比-3%；11月截至上周累計成交同比+8%，較10月-5pct。庫存方面，上周15城推盤137萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比0.89倍，最近3個月（23年8-10月）分別為0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面積為9,833萬平米，環(huán)比+0.2%；3個月移動平均去化月數(shù)為18.2個月，環(huán)比+0個月。目前短期庫存去化月數(shù)進一步走高，但我們認為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫存及短期無效庫存均在走高。
主要政策新聞：宏觀方面，證監(jiān)會指出下一步將貫徹落實中央金融工作會議部署要求，積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，支持促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；自然資源部指出城市更新項目可依法享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠；據(jù)住建部《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》顯示，總?cè)丝谠?00萬人以上的城市達到19座。城改方面，廣州出臺城中村改造征求意見稿，經(jīng)改造項目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的，可啟動改造。因城施策方面，深圳二套房首付款比例由七成（普通住房）/八成（非普通住房）降至四成，取消了750萬元的普通住房認定標準；長沙購買第2套商品住房不受首套房時間限制，居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。上海優(yōu)化應(yīng)屆生臨港新區(qū)直接落戶政策，居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短至3年。公積金政策方面，鄂州、昆明、安慶、泉州、湛江、臨汾等地有所放松；購房補貼方面，西昌、百色、武漢、寧波、臨海等地提供補貼。信貸方面，據(jù)貝殼研究院，2023年11月百城首套/二套主流房貸利率平均為3.87%/4.43%，均較上月微降1BP。
公司動態(tài)跟蹤：招商蛇口擬發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模不超過38.4億元(含)，品種一為3年/2.50%~3.50%，品種二為5年/2.80%~3.80%。股份回購方面，新大正擬使用自有資金以集中競價交易方式回購股份，回購金額不低于1,500萬元且不超2,000萬元，回購價格不超20.43元/股，用于后續(xù)實施員工持股計劃或股權(quán)激勵，預(yù)計可回購股份數(shù)量約為73.42萬股（占總股本0.32%）/97.89萬股(占總股本0.43%)；ESR回購301萬股（占總股本0.0693%）；金科服務(wù)回購68萬股（占總股本0.107%）；綠城服務(wù)回購81萬股（占總股本0.0251%）；旭輝永升服務(wù)回購60萬股（占總股本0.034%）。股權(quán)激勵方面，金科地產(chǎn)宣布，截至目前，公司部分董事、監(jiān)事、高級管理人員及核心骨干累計增持股份377.26萬股，占總股本的0.0707%，增持金額合計為507萬元。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.17%，滬深300指數(shù)下跌0.84%，相對收益為5.01%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第1位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：大龍地產(chǎn)、萬通發(fā)展、金科股份、三湘印象、臥龍地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為*ST同達、皇庭國際、萬業(yè)企業(yè)、*ST泛海、卓朗科技。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲4.84%，滬深300指數(shù)下跌0.84%，相對收益為5.68%，板塊表現(xiàn)強于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.7/6.0倍；物管23/24PE均值分別為14/12倍。
投資分析意見：近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過由于目前居民購買力和購買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點，而住房雙軌制是中長期政策頂層設(shè)計，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟和長期健康發(fā)展。并預(yù)計核心城市銷售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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