>> 東海證券-宏觀周報：地產(chǎn)銷售恢復(fù)偏緩，風(fēng)險化解力度加大-231125
| 上傳日期： |
2023/11/26 |
大小： |
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pdf 共20頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉思佳,胡少華 |
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投資要點
核心觀點：11月以來，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)平淡，前23日30城商品房成交面積雖環(huán)比略增，但與2021、2022年同期相比降幅仍大，銷售恢復(fù)偏緩慢。庫存上看，商品住宅庫存壓力并不大，截至10月，全國商品住宅廣義庫存面積小于2022全年銷售面積。風(fēng)險上看，截至2023年H1，A股和港股一些上市房企凈負債率超100%，部分民營房企債務(wù)壓力較大。近期三部門召開金融機構(gòu)座談會，強調(diào)“三支箭”融資支持，下一步可能會出臺細化支持政策，房企流動性壓力有望緩解。往后看，首付比例、房貸利率、放松限購、降低交易稅費等政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間。本周，純堿等開工率有所上升；人民幣匯率升值較快，考慮到國際收支基本平衡、美聯(lián)儲加息預(yù)期下降，預(yù)期我國匯率將保持相對穩(wěn)定。
11月地產(chǎn)銷售表現(xiàn)平淡，商品住宅庫存壓力不大。11月前23日，30個大中城市商品房成交面積696萬平方米，環(huán)比增3.8%，同比2022年-19.3%，同比2021年-38%。本周成交面積環(huán)比上升17.5%，同比降近2成。從庫存來看，近半年，商品住宅累計待售面積穩(wěn)定在3.1億平方米左右。由于統(tǒng)計局公布的待售面積僅包含現(xiàn)房，因此我們對期房和現(xiàn)房整體庫存進行測算。截至10月，全國商品住宅含在建廣義庫存約10.5億平方米，低于2022全年銷售面積11.5億平方米，商品住宅庫存總體去化壓力不大。
房企風(fēng)險仍待進一步化解。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2023H1，A股和港股上市的222家房企中，凈負債率超100%的有68家，均值324.1%，較2022H2明顯下降，但仍處偏高水平。剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率超70%的有86家，均值82.6%，較2022H2降0.9個百分點。凈負債率前20的絕大部分為民營房企，部分民營房企債務(wù)壓力較大，房地產(chǎn)風(fēng)險有待進一步化解。
房企融資支持或再加力。11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，強調(diào)要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求；用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資；支持房企合理股權(quán)融資。1-10月，房企信用債發(fā)行3588億元，同比-10.5%。預(yù)計未來銀行對房企的信貸投放或?qū)⒃黾?，發(fā)債和股權(quán)融資也有望擴容，有助于緩解房企流動性壓力，遏制風(fēng)險暴露勢頭，改善市場預(yù)期。房企償債壓力逐步減輕，2025年明顯緩解。2024年房企信用債、海外債到期規(guī)模同比分別降19.7%、17.9%，2025年二者進一步降約27%，2025年信用債和海外債到期規(guī)模不足2023年的6成。在銷售緩慢恢復(fù)、融資支持增加、償債壓力下降等多重積極因素支撐下，我們認為房地產(chǎn)風(fēng)險有望逐步得到化解。
一線城市樓市政策繼續(xù)優(yōu)化，未來仍有空間。11月22日，深圳市住建局將享受優(yōu)惠政策的普通住房認定范圍擴大，同日央行深圳分行發(fā)布通知，將二套住房個人房貸最低首付比例由原來的普通70%、非普80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。交易稅費減少疊加二套房首付比例大降，有助于促進換房需求釋放。目前，除深圳外，其他一線城市二套住房普宅首付比例仍高于50%，非普宅在70%及以上。一線城市絕大部分區(qū)域、熱點二線城市核心區(qū)仍執(zhí)行限購政策。11月樓市銷售情況并不理想，我們認為房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間：1）降低首付比例和貸款利率；2）放松限購、放寬購房資格；3）降低交易稅費，減輕購房壓力。
美元走弱、中美關(guān)系緩和、國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)、國際收支改善等因素可能是近期人民幣匯率快速升值的重要因素。11月以來人民幣匯率企穩(wěn)后快速升值，或是由于同期美加息預(yù)期下降、美債收益率下行、美元指數(shù)明顯走弱而順勢跟漲。中美元首會晤和APEC會議的召開，顯示中美關(guān)系開始走向緩和，國際環(huán)境改善或提振市場對人民幣匯率的信心。10月銀行代客結(jié)售匯和代客涉外收付款逆差均明顯收窄，國際收支改善有利于人民幣匯率穩(wěn)定。
風(fēng)險提示：地緣政治風(fēng)險；政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險；海外金融事件風(fēng)險。
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