>> 國(guó)海證券-2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走：需求篇-231220
| 上傳日期： |
2023/12/21 |
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pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
夏磊 |
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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。中央金融工作會(huì)議提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設(shè)”。今年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積10.1億平方米，同比下降8%。房地產(chǎn)未來(lái)需求仍是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)需求體量還有多大？能否有效激活？
從短期到長(zhǎng)期，我們對(duì)2024年房地產(chǎn)整體及各線城市房地產(chǎn)需求情況進(jìn)行展望。
預(yù)計(jì)2024年銷售面積是多少？
2024年，影響需求最核心的變量有兩點(diǎn)，一是城中村等三大工程建設(shè)；二是因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化，保障需求順利釋放。在上述利好因素作用下，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將在2024年逐步企穩(wěn)，全年商品房銷售面積11.9億平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。
2024年各線城市需求走勢(shì)怎么看？
2024年影響需求的兩大變量，核心受益者是一二線城市，尤其是35城，包括城區(qū)常住人口在500萬(wàn)以上的21個(gè)超大特大城市和300~500萬(wàn)的14個(gè)Ⅰ型大城市。35城常住總?cè)丝谶_(dá)4億，2022年商品房銷售面積、土地出讓金、GDP總量分別占全國(guó)的32.4%、50.9%、43.3%。未來(lái)，35城是房地產(chǎn)銷售的主要支撐力量。而其他人口流出城市、中小城市，則形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“長(zhǎng)尾”。分線具體來(lái)看：
一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是剛需長(zhǎng)期存在。一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)。2022年一線城市人口占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤s為5.9%，GDP合計(jì)占全國(guó)的比重卻高達(dá)12.2%。二是改善需求集中釋放。需求端，隨著首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，“賣一買一”的換房鏈條重新啟動(dòng)。供給端，城中村釋放優(yōu)質(zhì)地塊，期房如期交付保障性高，未來(lái)改善需求將得到更大程度滿足。三是新增需求可期。前期，在全國(guó)其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性，為未來(lái)留足政策空間，如，調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首付比例、下調(diào)利率等，商品房銷售將會(huì)在政策呵護(hù)下受益。
2023年1-10月，一線城市銷售面積為3856萬(wàn)平方米，占全國(guó)總銷售面積比重為4.2%。隨著政策放松加碼、城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)，一線城市的需求將得到更好釋放，我們預(yù)計(jì)2024年一線銷售面積為5823萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%，占比4.9%。
二線城市需求主要來(lái)自三個(gè)方面。一是城市間人口流動(dòng)需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據(jù)七普數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)城-城流動(dòng)人口達(dá)8200萬(wàn)人，較2010年增加3500萬(wàn)人。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房需求，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城市置業(yè)買房的需求。2022年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率65.2%，目前城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，根據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)，截至2030年預(yù)計(jì)未來(lái)年均仍有1100萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，會(huì)產(chǎn)生較大的購(gòu)房需求。三是年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會(huì)城市外，也不乏蘇州、青島等新晉熱門二線城市。這些城市生活壓力沒(méi)有一線城市大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)仍有很大的空間，且距離家鄉(xiāng)較近，對(duì)年輕人的吸引力越來(lái)越強(qiáng)。對(duì)年輕人口的吸引未來(lái)也會(huì)帶動(dòng)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。
以上需求會(huì)由于各地調(diào)整優(yōu)化政策而逐步釋放。二線居民購(gòu)房需求順利釋放需要三大條件：有購(gòu)房資格、有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。一是購(gòu)房資格，主要由限購(gòu)等因城施策措施影響，隨著各地放寬限購(gòu)政策，購(gòu)房資格得到擴(kuò)圍，有望增加新一批購(gòu)房需求；二是購(gòu)房能力，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。而截至目前，大部分二線城市中已通過(guò)宣布下調(diào)購(gòu)房首付比例、貸款利率、上調(diào)公積金貸款限額等方式放寬限制性政策。如杭州10月16日宣布限購(gòu)區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，非限購(gòu)最低首付比例可為20%，公積金購(gòu)買二手房期限延長(zhǎng)至70年等“杭六條”，是熱點(diǎn)二線城市政策放松的樣板。三是購(gòu)房意愿，則主要受“房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)上升”、“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。未來(lái)隨著房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)，保交樓工作順利推進(jìn)，購(gòu)房觀望情緒將得到逐步緩解。
2023年1-10月，二線城市銷售面積為25934萬(wàn)平方米，占全國(guó)總銷售面積比重為28.0%。隨著城中村改造中更多優(yōu)質(zhì)地塊被釋放，二線城市銷售面積將有較為明顯的增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)2024年二線銷售面積為40284萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.9%，占比33.9%。
三四線城市，過(guò)去銷售面積大幅增長(zhǎng)、占比大幅提升，主要因?yàn)榕锔呢泿呕瘎?chuàng)造了需求。未來(lái)，三四線銷售占比將逐步回歸到棚改前的正常水平。需求群體也主要由本地及返鄉(xiāng)置業(yè)需求支撐。具體來(lái)講：
三四線需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求，包括對(duì)住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積升級(jí)的需求，以及婚育購(gòu)房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長(zhǎng)期在本地工作、定居而購(gòu)房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對(duì)于部分
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