>> 廣發(fā)證券-廣發(fā)宏觀：如何看“三大工程”對投資端的影響-231221
| 上傳日期： |
2023/12/21 |
大小： |
733KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
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作者： |
吳棋瀅 |
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2023年10月中央金融工作會議、12月中央經(jīng)濟工作會議提出要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。央行也表示將為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。對市場投資而言，“三大工程”同樣也是2024年經(jīng)濟的重要抓手之一。在本篇研究中，我們嘗試從廣義財政視角拆解“三大工程”落于明年的投資體量及對地產投資的拉動影響。當然，測算只是框架性的，主要意義是作為一個認知坐標，未來我們可以根據(jù)新的政策信息進一步調整。
在“三大工程”中，城中村改造的財政資金路徑已相對明確。一是2024年專項債可用于城中村改造項目，根據(jù)此前棚改經(jīng)驗，專項債中用于城中村項目的比例估計在10%-30%之間。由于2024年城中村改造可能先以積極推進試點的方式展開，我們以區(qū)間下限水平保守估算明年，大約0.4-0.8萬億元左右；二是政策性銀行可以以提供類PSL的專項資金的方式支持“三大工程”建設，參照2015-2018年的棚改資金規(guī)模，我們以用于城中村的部分0.3萬億元左右估計；三是還將有部分的房企自籌資金墊資或商業(yè)銀行貸款，預計這部分的撬動比例約為10%?？紤]到城中村改造細則尚未落地，且存在地區(qū)試點再推廣全國的時間差，因此這一理論估算中，不排除部分資金會延長至2025年滯后釋放，我們進一步基于保守/中性/樂觀三種情形進一步做情景假設，分別為0.5萬億元/0.7萬億元/1.0萬億元，分別可拉動2024年地產投資4.2個百分點/5.8個百分點/8.3個百分點。
（1）對于專項債資金，根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2019年棚戶區(qū)改造占專項債比例一度達33%，2020-2022年降至13%左右。根據(jù)這一經(jīng)驗，未來城中村改造占專項債投向的比例，中性情形下或為10%-20%左右，對應規(guī)模0.4-0.8萬億元。但需要注意，由于2024年城中村改造主要集中于部分地區(qū)的試點工作，而專項債則是分配至全國，因此2024年專項債中這一投向的占比可能沿著預期的下限，也就是10%左右展開。故這一部分對明年的資金貢獻，保守/中性/樂觀情形預計分別為占比10%/20%/30%，對應規(guī)模0.4萬億元/0.8萬億元/1.2萬億元。
（2）對于貨幣方面的支持，我們預計依然將以類PSL資金的形式創(chuàng)設專項資金。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2015年-2018年，主要用于棚改的PSL資金年度規(guī)?；炯杏?000-7000億元。因此我們預計2024年這類資金對“三大工程”的貢獻預計也在6000億元左右，其中50%用于城中村改造，即0.3萬億元。
?。?）除上述兩部分財政資金外，還有參與房企的自籌資金、商業(yè)銀行貸款等，但由于城中村改造的推進必須“堅持以市場化為主導”，以保本微利為原則，因此撬動比例不會太高，我們預計在10%左右。
綜合以上，從廣義財政資金的視角來看，2024年對城中村改造的資金投入規(guī)模，保守/中性/樂觀情形預計分別為0.8萬億元/1.2萬億元/1.7萬億元。
但需要注意的是，目前城中村細則尚未落地，全國范圍內城中村改造試點也未完全鋪開、有待廣深地區(qū)的經(jīng)驗成功后再推往全國。并且，城中村項目前期溝通流程較長，投資占比也較低（前期以投入較少的拆除成本為主）。因此匡算得到全年的投資資金規(guī)模后，可能還需要考慮部分投資將延后至2025年才得以正式投入，假設這一后延比例為40%。與之對應的保守/中性/樂觀情形分別為0.5萬億元/0.7萬億元/1.0萬億元（表1），分別可拉動2024年房地產投資4.2個百分點/5.8個百分點/8.3個百分點。
新保障性住房體系未來的主要增量空間是解決新市民、青年人的住房問題。目前我國新市民群體約有3億人，其中包含1.72億人的外出農民工、2.55億人的無城鎮(zhèn)戶籍的城鎮(zhèn)常住人口（二者有重合）、少量的城城轉移人口等；這部分人群中，位于35個大中城市的人口比例為26%左右，是保障性住房的重點保障對象，這是當下的存量部分；而增量部分，根據(jù)部分省份的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021-2035年）》目標測算預計“十四五”期間全國城鎮(zhèn)化率由目前的65.22%上升至69%，并于2035年進一步上升至77%。我們可以大致得到未來五年大中城市新增及存量的新市民人口規(guī)模（9000-12000萬人左右），對應所需住房套數(shù)（3000-4000萬套左右）。
何為新市民？銀保監(jiān)會、央行于2022年印發(fā)的《關于加強新市民金融服務工作的通知》一文對新市民的定義為“主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當?shù)貞艏颢@得當?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人?！边@部分人群是當下存量的保障性住房目標人群。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，結構方面，一是外出農民工，2022年中國農民工總人數(shù)2.96億人，其中外出農民工1.72億人，占新市民比重約為一半；二是戶籍在農村，但居住在城市的人群，2021年中國常住人口城鎮(zhèn)化率64.72%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率46.70%，對應人口規(guī)模2.55億人，其中一部分由外出農民工組成（或不包含“候鳥式”農民工）。后者占三億人的絕大部分，即“
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