>> 東吳證券-房地產行業(yè)深度報告：我國房地產是否已進入調整過度階段？-231222
| 上傳日期： |
2023/12/22 |
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| 1459KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
房誠琦,肖暢,白學松 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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我國當前地產發(fā)展階段相當于日本上世紀80年代末/美國上世紀50年代末60年代初。本文希望通過各類房地產指標，將我國和發(fā)達國家橫向比較，探討我國房地產是否已經進入調整過度階段。由于這些指標均與房地產發(fā)展的生命周期高度相關，若選用最新時點數不夠準確。從人口結構、城鎮(zhèn)化、新開工、居民杠桿率四個維度綜合比較，我們認為中國當前的房地產市場生命周期與日本上世紀80年代末/美國上世紀50年代末60年代初相似。（1）人口結構：我國近年來老齡化趨勢顯著，但2022年主力置業(yè)人口占比和反向撫養(yǎng)比仍有28.4%和223%，處于較高水平；（2）城鎮(zhèn)化率：中國2023年城鎮(zhèn)化率64.6%，相當于日本的1961年和美國的1951年，依然有較大的發(fā)展空間；（3）每千人開工套數：中國的每千人開工套數在2021年后出現斷崖式下降，2022年僅為5.4套，低于合理水平；（4）居民杠桿率：近年來我國居民杠桿率穩(wěn)定在61%左右的合理區(qū)間。
我國房地產核心指標已經歷大幅度調整。我國本輪地產下行周期新房銷售較高點下降超30%、住宅開發(fā)投資較高點下降19.5%、住宅新開工面積較高點下降69.3%，美/日相應下行期分別為8.6%/48%、2.0%/36.0%、38.7%/19.7%，綜合調整幅度和調整時間看，我們認為我國當前已有調整過度的跡象。隨著疫情影響消退、各類政策持續(xù)發(fā)力，我們預計中國2024年商品住宅銷售、新開工面積降幅將進一步收窄，考慮到人口長周期拐點已至，預計住宅投資額復蘇時點仍需觀察。
從住宅投資占GDP比重看：我國房地產已有調整過度的跡象，但觸底反彈仍需進一步觀察。2023年預計我國住宅投資占GDP比重將降至4.6%，美/日相同發(fā)展階段時期分別為5.0%/5.7%，我們認為我國當前處于合理區(qū)間相對偏下位置，已有調整過度的跡象。但參考美/日經驗，我們認為我國住宅投資占GDP比重觸底反彈仍需進一步觀察。
從房地產業(yè)增加值占GDP比重看，我國房地產明顯調整過度，未來仍有增長空間。我國房地產業(yè)增加值占GDP比重自1949年以來快速增長，2020年到達高點7.2%，之后有所回落，2022年降至6.1%，距2020年高點回落1.1pct；而美/日相同發(fā)展階段時期均為10%左右，美/日近年來的中樞在13%/12%左右。我們認為我國該指標當前明顯調整過度。同時參考美/日經驗，城鎮(zhèn)化率的提升將帶來增長空間，若中國城鎮(zhèn)化率從當前的65.2%增至80%，我們預計房地產業(yè)增加值占GDP比重將增加約3.7個百分點至9.8%。
總結和投資建議。參考美國/日本的房地產發(fā)展相似階段經驗，綜合分析一系列指標，我們得出以下結論：（1）我國房地產已經出現過度調整的跡象；（2）觸底反彈仍需進一步觀察；（3）從長周期看，隨著存量市場（租賃和中介業(yè)務）的發(fā)展、城鎮(zhèn)化率的提升，我國房地產未來仍有增長空間。資源稟賦經營穩(wěn)健、財務優(yōu)勢突出、口碑好產品力強的房企有望穿越周期，未來受益于政策放松和市場過度調整后的溫和復蘇。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、華發(fā)股份，建議關注：中國海外發(fā)展、華潤置地。另外，專注發(fā)展存量業(yè)務如租賃、物業(yè)管理、中介、代建的企業(yè)有望在未來持續(xù)受益。推薦：綠城管理控股、華潤萬象生活。建議關注：貝殼。
風險提示：行業(yè)下行壓力超預期；政策放松不及預期；指標參考對研究結論或有較大偏差。
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