>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報：2023W51，北京上海購房新政后銷售表現(xiàn)如何？-231224
| 上傳日期： |
2023/12/24 |
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| 682KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新政后北京上海網(wǎng)簽表現(xiàn)亮眼，底部仍然需要大量的政策去堆砌。北京上海購房新政落地后一周，從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)看，北京本周（12.16-22）新房成交面積同比+69.8%，上海同比+64.0%；本周一線城市整體同比+48.0%。我們認為，新政后初期成交主要是前期存量客戶的逼定，然后才是政策帶來的增量客戶，另外北京普宅認定標準執(zhí)行時間是2024年1月，因此對于政策的最終效果仍需更長的時間維度去觀察?；仡?月以來核心城市陸續(xù)出臺寬松政策，至今政策進度相較2014周期仍有空間。我們重復(fù)強調(diào)過，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠單一兩個政策去扭轉(zhuǎn)市場信心，最佳的方法依然是把握窗口期持續(xù)加碼政策。
本周全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，分別從房地產(chǎn)板塊、城鄉(xiāng)建設(shè)板塊、建筑業(yè)板塊、基礎(chǔ)支撐板塊等四個方面對2024年工作作出具體要求。其中對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，提出要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。
5年期LPR連續(xù)6月不變，百城主流房貸利率趨于平穩(wěn)。12月，5年期以上LPR為4.2%，自7月以來已連續(xù)6個月保持不變。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，12月全國百城首套主流房貸利率為3.86%，環(huán)比微降1bp；二套為4.41%，環(huán)比微降2bp。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-4.0%，落后滬深300指數(shù)3.84個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第26名。
新房：本周30個城市新房成交面積為286.6萬平方米，環(huán)比提升29.9%，同比提升10.1%，其中樣本一線城市的新房成交面積為72.9萬方，環(huán)比34.6%，同比48.0%；樣本二線城市為165.8萬方，環(huán)比25.5%，同比11.6%；樣本三線城市為47.9萬方，環(huán)比39.0%，同比-23.2%。從今年累計51周新房成交面積同比看，樣本30城共計13510.8萬方，同比-8.9%；一線城市為3222.7萬方，同比-0.6%；二線城市為7685.0萬方，同比9.4%；三線城市為2603.2萬方，同比-16.4%。
二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計107.1萬方，環(huán)比增長1.5%，同比增長69.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為33.8萬方，環(huán)比19.0%；樣本二線城市為49.8萬方，環(huán)比-4.5%；樣本三線城市為23.5萬方，環(huán)比-6.0%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債7只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計56.00億元，環(huán)比減少-36.06億元，總償還量116.85億元，環(huán)比減少27.79億元，凈融資額為-60.85億元，環(huán)比減少8.27億元。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓猿?022年以來的觀點，最終政策力度有望媲美2008、2014年。擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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