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事件
　　住建部和金融總管局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。通知明確：
　　1.發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。
　　2.對(duì)正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來(lái)源有保障的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融資需求。
　　3.對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。
　　投資要點(diǎn)
　　明確責(zé)任主體利于提升效率
　　先前政策更多以部門為單位，而部門之間協(xié)同效應(yīng)實(shí)際較弱。此次政策明確地方政府牽頭，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，和先前政策有明顯不同。參考海南2000年化解風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，我們認(rèn)為明確單一主體對(duì)于推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)金融政策是利好，有利于提升地方辦事效率。
　　金融方面期待政策性銀行支持
　　我們認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)中商業(yè)銀行以利潤(rùn)為導(dǎo)向，和政策銀行有本質(zhì)區(qū)別，運(yùn)作機(jī)制更遵循市場(chǎng)邏輯。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供給端風(fēng)險(xiǎn)化解和需求端信心提振兩方面問(wèn)題，我們認(rèn)為現(xiàn)階段更需要政策性銀行給予支持。
　　去化庫(kù)存展開(kāi)行動(dòng)，釋放積極信號(hào)
　　參考2000年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)化解風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，我們認(rèn)為近期三大工程PSL+住房團(tuán)購(gòu)等行動(dòng)標(biāo)志著去化庫(kù)存的力度在加大。雖然調(diào)節(jié)供需有個(gè)時(shí)間過(guò)程，但化解風(fēng)險(xiǎn)的前提是要調(diào)整好供需結(jié)構(gòu)，整體來(lái)看出現(xiàn)積極的庫(kù)存去化對(duì)房地產(chǎn)基本面企穩(wěn)是利好。（相關(guān)報(bào)告《以史為師，90年代海南市場(chǎng)周期帶來(lái)的啟示》）
　　投資建議
　　目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)政策反映較弱，更期待基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，但2024H1基本面修復(fù)還需要時(shí)間。我們認(rèn)為，行業(yè)供給出清和優(yōu)化的邏輯不變，雖然頭部房企和優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企估值在歷史底部區(qū)間，但估值修復(fù)還需基本面好轉(zhuǎn)帶來(lái)催化。我們看好招商蛇口等頭部房企，城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)等地方國(guó)企，逆周期標(biāo)的綠城管理控股和中介龍頭貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　量?jī)r(jià)非線性下滑。房企進(jìn)一步出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件。