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深圳國(guó)資城市運(yùn)營(yíng)商，擁有全鏈條業(yè)務(wù)服務(wù)能力。公司業(yè)務(wù)主要包括城市建設(shè)、綜合開(kāi)發(fā)和城市服務(wù)三大板塊，擁有從設(shè)計(jì)投資到開(kāi)發(fā)建設(shè)再到運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全鏈條服務(wù)能力。2018-2022年公司營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)26.9%，2023Q1-3實(shí)現(xiàn)營(yíng)收176億元，同比+36.8%，未來(lái)在集團(tuán)資產(chǎn)營(yíng)收雙千億目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，公司作為核心企業(yè)有望實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展。
　　三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，持續(xù)強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力。1）城市建設(shè)：公司城建業(yè)務(wù)種類(lèi)涵蓋廣泛，擁有多種優(yōu)質(zhì)資質(zhì)，項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，2018-2022年在建項(xiàng)目數(shù)量/合同額年復(fù)合增速分別達(dá)42.5%/33.5%。公司積極推動(dòng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)向EPC模式轉(zhuǎn)型升級(jí)，未來(lái)隨著新簽EPC項(xiàng)目增長(zhǎng)，毛利率有望逐步提升。2）綜合開(kāi)發(fā)：公司持續(xù)優(yōu)化城市布局，通過(guò)城市更新以及招拍掛等方式多樣化增儲(chǔ)，在手項(xiàng)目資源充足。公司有序推進(jìn)南嶺村項(xiàng)目前期服務(wù)工作，若后續(xù)繼續(xù)作為項(xiàng)目實(shí)施主體，預(yù)計(jì)可給公司帶來(lái)超1700億貨值，可有效支撐中長(zhǎng)期銷(xiāo)售增長(zhǎng)。3）城市服務(wù)：主要包括基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)、棚改服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)，作為城建和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值延伸，可在產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方面發(fā)揮重要作用。
　　城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富，全鏈條服務(wù)優(yōu)勢(shì)加持，有望充分受益于城中村改造推進(jìn)。城建業(yè)務(wù)，曾多次承接綜合整治類(lèi)城市更新項(xiàng)目，城中村改造經(jīng)驗(yàn)豐富；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，設(shè)有專(zhuān)業(yè)城市更新子公司，存量城市更新項(xiàng)目的加速推進(jìn)有望帶動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體利潤(rùn)率回升；城市服務(wù)，過(guò)往多個(gè)棚改項(xiàng)目的順利推進(jìn)為公司積累豐富的城市更新前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。多業(yè)務(wù)賦能加持下公司多次參與城市更新項(xiàng)目，未來(lái)有望憑借豐富的城市更新經(jīng)驗(yàn)以及全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力深度參與本輪城中村改造。
　　投資建議：公司具備建筑開(kāi)發(fā)等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，在手土儲(chǔ)和項(xiàng)目資源充足，背靠深圳國(guó)資，同時(shí)城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富，全產(chǎn)業(yè)鏈加持下有望充分受益于城中村改造推進(jìn)。我們預(yù)計(jì)2023-25年EPS分別為0.96元/1.02元/1.21元，給予公司2024年6.0倍PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)6.1元，首次覆蓋給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；城市更新項(xiàng)目推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；南嶺村項(xiàng)目推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；政策調(diào)控超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)