>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：廣州樓市新政有何啟示？-240128
| 上傳日期： |
2024/1/28 |
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485KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
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此報告為加密報告 |
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事件：1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》涉及①優(yōu)化限購政策；②加大住房保障力度；③支持房企融資；④加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管等多方面。
廣州率先響應(yīng)中央號召，凸顯效率、彰顯力度。廣州此次優(yōu)化限購政策具體包括：①解除120平以上大戶型限購；②支持“租一買一”與“賣一買一”；③支持“轉(zhuǎn)移、合并登記一體辦理；④商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對象。我們在1月26日外發(fā)報告《融資政策緊抓落地，需求松綁有望提速》中提到，住建部會議賦予地方層面充分的調(diào)控自主權(quán)，一線城市限購有望加速松綁。此次廣州優(yōu)化限購政策符合我們的預(yù)期，速度之快、力度之大證實地方層面自主調(diào)控權(quán)已被充分給予，表明中央穩(wěn)地產(chǎn)決心堅定不動搖。
廣州作為政策“試驗田”，示范作用或?qū)⒁I(lǐng)其它一線城市加速跟進(jìn)。從去年下半年開始的一線城市政策寬松期來看，2023年8月30日廣州宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，深圳、上海、北京相繼跟進(jìn)；2023年9月20日廣州率先優(yōu)化限購政策后，上海于次月跟進(jìn)放松金山區(qū)限購。我們認(rèn)為，廣州或為一線城市政策“試驗田”，此次廣州限購政策的大幅度優(yōu)化或?qū)⒁I(lǐng)新一輪一線城市的政策松綁潮，北京、上海、深圳等城市樓市管控政策有望加速跟進(jìn)松綁。
放開120平以上戶型限購，改善型需求將被優(yōu)先釋放，助力商品房回歸商品屬性。根據(jù)新政策，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍，且名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算。我們認(rèn)為，2023年廣州限購區(qū)商品房成交之中，120平以上住宅成交均價為72445元/平，而120平以下的成交均價為41579元/平，表明現(xiàn)行優(yōu)化限購政策直接利好改善型高端商品房市場，而改善型產(chǎn)品更具商品屬性，充分交由市場消化符合房地產(chǎn)新模式的發(fā)展方向。
《通知》強(qiáng)調(diào)支持保障性住房供應(yīng)，結(jié)合改善型產(chǎn)品限購放開，房地產(chǎn)發(fā)展新模式再邁一大步?！锻ㄖ访鞔_2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬戶，同時放開120平以上戶型限購。我們認(rèn)為，廣州此次新政標(biāo)志著“14號文”所明確的兩大目標(biāo)（①居者有其屋；②商品房回歸商品屬性）在地方層面正在積極落實，房地產(chǎn)發(fā)展新模式推進(jìn)速度預(yù)計將持續(xù)加快。
《通知》積極探索房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，疊加限購政策的持續(xù)松綁，廣州樓市銷售有望加速回暖。《通知》明確將建立分管市領(lǐng)導(dǎo)任組長，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以搭建政銀企溝通平臺，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。我們認(rèn)為，以廣州為代表的一線城市二手房成交量于2023年中旬開始不斷上升，表明一線城市結(jié)構(gòu)性置業(yè)需求仍然旺盛，然而需求端對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂或為影響其需求釋放至新房市場的核心因素之一，而隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購政策的持續(xù)松綁，廣州樓市有望持續(xù)回暖
投資建議：廣州作為一線城市政策“試驗田”，率先響應(yīng)中央號召，大幅松綁限購，凸顯效率、彰顯力度，并或?qū)⒁I(lǐng)其它一線城市加速跟進(jìn)。同時，廣州新政強(qiáng)調(diào)支持保障性住房供應(yīng)，結(jié)合改善型產(chǎn)品限購放開，房地產(chǎn)發(fā)展新模式再邁一大步。標(biāo)的方面，核心關(guān)注:保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注:①城中村改造(越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)、建發(fā)展、中華企業(yè));②存量房賽道(貝殼-W);③優(yōu)質(zhì)民企(新城控股、龍湖集團(tuán));④格局優(yōu)化(招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團(tuán))。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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