>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年4月公司月報：信用債成本創(chuàng)新低，板塊估值低位回升-240524
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核心觀點：
房企銷售：市場底部波動，房企表現(xiàn)不佳。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，24年4月百強房企實現(xiàn)銷售金額3401億元，同比下降30.4%，降幅環(huán)比上月擴大4.6pct；重點跟蹤房企實現(xiàn)銷售金額2370億元，同比23年下降44.1%，降幅環(huán)比上月收窄1.1pct，4月市場持續(xù)探底，重點跟蹤房企銷售韌性表現(xiàn)優(yōu)于整體，連續(xù)2月降幅收窄。根據(jù)公司銷售公告及克而瑞數(shù)據(jù)，除去因出險而同比基數(shù)異常的融創(chuàng)之外，其余房企銷售均呈現(xiàn)同比下滑趨勢，其中金科、綠地僅同比下降3.9%、11.6%，保利、綠城、時代中國降幅在30%以內(nèi)，表現(xiàn)相對穩(wěn)定。
房企拿地：僅強信用拿地，利潤空間環(huán)比持平。24年4月44家樣本房企中共7家房企參與拿地，合計拿地規(guī)模419億元，同比下降67%，占600城商住成交額32%，處于歷史中間分位，春節(jié)后房企銷售持續(xù)低位，4月僅強信用強投資房企參與拿地。4月建發(fā)、濱江、龍湖為拿地規(guī)模及拿地力度前三。從房企投資分布來看，24M1-4房企一線拿地占比略有下降，二線則明顯提升；大部分房企布局重點仍為東部核心一二線城市，濱江、越秀、華發(fā)年內(nèi)僅于東部核心城市拿地，而萬科、中海、金茂則選擇避開競爭于西部二線城市補充土儲。24年4月，12家主流房企拿地利潤率較上月持平為23%。
房企融資：融資規(guī)?；芈?，信用債成本創(chuàng)新低。24年4月，根據(jù)公司融資公告及wind數(shù)據(jù)，全口徑房企實現(xiàn)整體融資（開發(fā)貸、債券及信托融資）1497億元，環(huán)比下降26%，同比下降19%。據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全口徑房企2024年4月信用債、海外債凈流出為675億元，發(fā)行到期比為0.41x，其中信用債為0.54x，海外債為0.06x，房企海外債渠道仍未恢復(fù)。4月房企境內(nèi)債券平均融資成本為2.93%，環(huán)比下降14bp，創(chuàng)歷史新低；信托融資成本為6.79%，環(huán)比增長6pct。
房企估值及投資建議：板塊估值回升，優(yōu)質(zhì)民企領(lǐng)先修復(fù)。近一個月以來（2024年4月23日至2024年5月23日），滬深市場及港股市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)回升。A股方面，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對收益+25.9%，相對收益+22.0%。H股方面，恒生地產(chǎn)類指數(shù)當(dāng)月絕對收益+16.9%，相對收益為+4.8%。4月末政治局會議中重提“去庫存”，5月17日央行也連續(xù)拋出降低首付比例、取消商貸下限、提供專項再貸款等重磅政策，對于降低市場庫存、改善供需關(guān)系、提振購房者信心具有正向意義。隨著后續(xù)地產(chǎn)行情將進入第二階段（預(yù)期落地到量價齊升階段），建議關(guān)注板塊及優(yōu)質(zhì)房企價值重估彈性及投資機會。
風(fēng)險提示。公司經(jīng)營公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營業(yè)績及盈利情況不及預(yù)期，資金面政策收緊進一步加碼等。
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