>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第26周周報(bào)(2025年6月21日-2025年6月27日)：本周新房成交同比降幅擴(kuò)大；將消費(fèi)品以舊換新與城市更新行動有機(jī)結(jié)合-250701
| 上傳日期： |
2025/7/1 |
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| 2112KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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新房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大。二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅收窄。新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大。40個城市新房成交面積為336.6萬平，環(huán)比上升37.0%，同比下降25.7%，同比降幅較上周擴(kuò)大了15.5個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為36.8%、33.1%、44.9%，同比增速分別為-22.9%、-12.3%、-46.6%。一、二、三四線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大3.2、3.8、45.6個百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅收窄。18個城市成交面積為184.5萬平，環(huán)比下降2.7%，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降0.9%，同比降幅較上周收窄了0.7個百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為5.7%、-3.9%、-9.1%，同比增速分別為-0.1%、-3.4%、3.5%。其中，一線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了0.9個百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周收窄了1.5個百分點(diǎn)，三四線城市同比增幅較上周擴(kuò)大了2.9個百分點(diǎn)。
新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降。12個城市新房庫存面積為8742萬平，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-16.3%；去化周期為18.8個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降0.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為19.2、15.9、43.1個月，一、二線城市環(huán)比分別下降0.2、0.2個月，三四線城市環(huán)比上升0.6個月，一、三四線城市同比分別下降0.9、22.0個月，二線城市同比上升0.4個月。
土地市場同環(huán)比均量價(jià)齊漲，溢價(jià)率同環(huán)比均上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1576.1萬平方米，環(huán)比上升47.9%，同比上升25.6%；成交土地總價(jià)為573.5億元，環(huán)比上升186.7%，同比上升155.3%；樓面均價(jià)為3639元/平，環(huán)比上升93.9%，同比上升103.2%；土地溢價(jià)率為2.3%，環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)，同比上升1.1個百分點(diǎn)。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為47.9億元，環(huán)比下降43.0%，同比下降37.1%（前值：86.5%）。總償還量為135.5億元，環(huán)比上升9.4%，同比上升76.4%（前值：37.9%）；凈融資額為-87.6億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為3.1%，較上周上升4.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為1.1%，較上周上升2.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.85X，較上周上升0.68X。
政策
中央層面，國務(wù)院副總理何立峰6月23-24日在河北調(diào)研時(shí)指出“持續(xù)推動大宗耐用消費(fèi)品以舊換新政策落地見效，有力有效穩(wěn)定市場預(yù)期。各相關(guān)城市可從實(shí)際情況出發(fā)，以更加便民為目標(biāo)，將消費(fèi)品以舊換新與城市更新行動有機(jī)結(jié)合，更好激發(fā)消費(fèi)潛力。要持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足人民群眾對‘好房子’的新期待”。
地方層面，1）6月24日，廣東省政府發(fā)布《廣東省促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好服務(wù)做強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)工作方案》，其中提到“鼓勵各地結(jié)合實(shí)際通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、消費(fèi)券等，加大對首次置業(yè)居民、多子女家庭、贍養(yǎng)老人家庭、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等的購房支持力度。落實(shí)異地公積金貸款、異地購房提取公積金政策，合理提高公積金貸款額度，支持繳存人在提取住房公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個人住房貸款。推進(jìn)住房‘以舊換新’，加快推進(jìn)二手房跨行‘帶押過戶’。積極用好地方政府專項(xiàng)債券、保障性住房再貸款、城中村改造專項(xiàng)借款、商業(yè)貸款融資等政策，支持各地政府、高校、住房租賃企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等收購存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、職工宿舍、學(xué)生宿舍、社區(qū)養(yǎng)老院、城中村和危舊房改造安置房等”，收購存量商品房的用途不再僅限于保障房，涉及到更多種類。2）根據(jù)廣東省惠州市自然資源局公布，截至6月20日，全市累計(jì)發(fā)放房票513張，總金額7.18億元，230個樓盤已納入房票房源庫，覆蓋所有縣區(qū)。3）6月24日，山東省濟(jì)南市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于支持繳存人購買保障性住房的通知》，提出可提取公積金支付購買保障性住房首付款，最低首付款比例為15%。
投資建議：
4、5月，統(tǒng)計(jì)局口徑下的銷售與投資、70城房價(jià)數(shù)據(jù)均持續(xù)走弱，6月我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)顯示成交仍然較弱。在此背景下，6月13日國常會明確提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，包括“要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”。國家統(tǒng)計(jì)局6月16日在國新辦5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會上也指出“房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，市場信心還在修復(fù)，市場供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力”?；诙径犬?dāng)前的數(shù)據(jù)情況，國家對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度更加迫切，我們認(rèn)為，近期政策端進(jìn)一步發(fā)力的概率明顯提升，具體政策力度和落地效果有待觀察。板塊機(jī)會方面，下一個時(shí)間點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注7月政治局會議前，我們預(yù)計(jì)，針對二季度各行業(yè)數(shù)據(jù)、地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)走弱的情況，表態(tài)會更加積極，帶動板塊在7月中旬出現(xiàn)一波政策博
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