>> 華西證券-二手房成交環(huán)比連漲兩周-250920
| 上傳日期： |
2025/9/20 |
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| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達(dá)
二手房、新房周成交面積環(huán)比均回升，疊加去年低基數(shù)效應(yīng)，同比同樣大幅回升。二手房成交環(huán)比連增兩周，同比連增五周。新房周成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，同比連降十四周后大幅增長(zhǎng)。本輪同比高增主要受低基數(shù)效應(yīng)驅(qū)動(dòng)，去年同期恰逢中秋假期（9月15–17日），樓市成交量明顯走弱，二手房周度成交環(huán)比下滑27%、新房下滑21%，疊加當(dāng)時(shí)處于“9·24”新政出臺(tái)前的政策觀望期，整體成交量處于年內(nèi)冰點(diǎn)。即便剔除節(jié)日擾動(dòng)，對(duì)比中秋假期前一周，本周二手房和新房成交同比仍分別增長(zhǎng)21%和19%，顯示本輪修復(fù)具備一定真實(shí)需求支撐。同時(shí)，今年8月以來京滬深相繼出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化政策，效果正在釋放，進(jìn)一步推升成交活躍度。
9月周成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)改善，但最新統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，8月地產(chǎn)市場(chǎng)基本面依然承壓，“金九銀十”期間政策的進(jìn)一步寬松的可能性仍然存在。8月地產(chǎn)銷售面積、銷售額當(dāng)月同比分別為-10.6%和-14.0%，同比降幅相較7月有所擴(kuò)大，其中部分原因可歸結(jié)于去年同期基數(shù)較高。房?jī)r(jià)方面，市場(chǎng)下行壓力依然顯著，70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，已連續(xù)27個(gè)月處于下跌通道；二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整則更為劇烈，環(huán)比下跌0.6%，連續(xù)28個(gè)月下跌。其中一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.0%，連續(xù)領(lǐng)跌全國(guó)，反映出市場(chǎng)信心的脆弱。在“穩(wěn)住樓市”的核心要求下，后續(xù)政策儲(chǔ)備可以依然充足，并重點(diǎn)關(guān)注以下兩大方向，一是需求端成本的進(jìn)一步壓降，核心在于房貸利率是否下調(diào)；二是存量資產(chǎn)的盤活，關(guān)注中央層面是否采取收儲(chǔ)行動(dòng)。
政策方面，本周上海推出房產(chǎn)稅新政，整體變化不大，主要針對(duì)“居住證滿3年的外地購(gòu)房家庭”購(gòu)買“二套房”給予免征面積優(yōu)惠?；厮萆虾７慨a(chǎn)稅，最早于2011年推出試點(diǎn)辦法，2023年延期5年到2028年。25年9月版本，相較2011年，依然延續(xù)兩個(gè)主要要求，一是本市居民家庭二套住房人均免征面積60平米，二是本市居民家庭、居住證滿3年非本市家庭，首套免征房產(chǎn)稅。區(qū)別是，25年版本中，居住證滿3年購(gòu)房家庭，參考本市居民家庭，二套房同樣人均免征60平米。
具體數(shù)據(jù)如下：
對(duì)比往年季節(jié)性，2021年、2023年和2024年9月15城二手房周度成交面積平均值較8月環(huán)比分別下降37.1%、12.8%和13.3%，平均降幅達(dá)21.1%，二手房市場(chǎng)通常呈現(xiàn)顯著的季節(jié)性回落。而今年9月以來，二手房周度成交面積相較8月周均值實(shí)現(xiàn)2.6%的環(huán)比增長(zhǎng)，不僅由降轉(zhuǎn)增，且表現(xiàn)大幅優(yōu)于往年同期平均下滑的季節(jié)性趨勢(shì)，展現(xiàn)出明顯的超預(yù)期回暖。
二手房成交環(huán)比連增兩周，同比連增五周。本周（9月12-18日），15城二手房成交面積223萬平，相當(dāng)于年內(nèi)高點(diǎn)的76%，過去四周介于188-213萬平，本周環(huán)比增長(zhǎng)13%。同比來看，15城二手房成交連增五周，本周增幅66%。9月1-18日，二手房成交同比增長(zhǎng)32%，好于8月的2%、7月的-5%、6月的-3%。
分城市層級(jí)看，一線城市二手房周成交環(huán)比連增兩周，增幅7%。北京環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交面積35萬平，過去四周介于29-33萬平；上海環(huán)比增長(zhǎng)7%，成交面積41萬平，過去四周介于36-38萬平；深圳環(huán)比增長(zhǎng)5%，成交面積14萬平，過去四周介于12-13萬平。同比來看，一線城市連增七周，增幅為72%，其中深圳、上海、北京分別增長(zhǎng)114%、84%、49%。
二線城市、三線城市二手房周成交面積環(huán)比同樣連增兩周，本周增幅分別為23%、5%。同比來看，二線城市、三線城市二手房周成交分別增長(zhǎng)60%、70%。
從歷史季節(jié)性規(guī)律看，38城新房周度成交面積在9月相較8月通常呈現(xiàn)溫和回升?；仡?021年、2023年及2024年同期數(shù)據(jù)，9月較8月的環(huán)比變動(dòng)分別為+2.6%、+12.1%和-4.7%，三年平均環(huán)比增幅為+3.3%，整體偏弱或趨于平穩(wěn)。然而，今年9月以來38城新房周度成交面積235萬平，相對(duì)8月周均值環(huán)比增長(zhǎng)16.9%，不僅增幅遠(yuǎn)超歷史同期均值，更相較2024年同期由“環(huán)比下滑“大幅上升”，反映出今年9月開局的銷售熱度具備明顯的超季節(jié)性特征。
新房成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，同比連降十四周后增長(zhǎng)。本周38城新房成交面積247萬平，相當(dāng)于年內(nèi)高點(diǎn)的47%，過去四周介于191-251萬平，環(huán)比增長(zhǎng)19%。同比來看，本周38城新房成交增長(zhǎng)50%，連降十四周后迎來大幅增長(zhǎng)。9月1-18日，新房成交同比增長(zhǎng)22%，好于8月的-18%、7月的-17%，6月的-7%。
分城市層級(jí)看，一線城市環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，增幅22%。北京環(huán)比增長(zhǎng)30%，成交面積16萬平，過去四周介于12-17萬平。上海環(huán)比增長(zhǎng)12%，成交面積31萬平，過去四周介于21-29萬平。廣州環(huán)比增長(zhǎng)44%，成交面積18萬平，過去四周介于12-17萬平。深圳環(huán)比下滑1%，成交面積4萬平，過去四周均4萬平。同比來看，一線城市連降十四周后增長(zhǎng)，本周增長(zhǎng)44%，其中上海、廣州、北京分別增長(zhǎng)67%、65%、13%，而深圳下降，降幅8%。
二線城市、三線城市環(huán)比分別增長(zhǎng)15%、12%。同比來看，二線、三線新房周成交分別增長(zhǎng)47%、43%。
風(fēng)險(xiǎn)提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整
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