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核心觀點(diǎn)：
　　8月以來(lái)政策頻率加快，Q4為歷年政策落地高峰期。21年下行周期以來(lái)，每年Q4都為新政策落地高峰期。21年9月中央對(duì)地產(chǎn)融資態(tài)度轉(zhuǎn)向，提出“兩個(gè)維護(hù)”表態(tài)。22年“930”首套房貸利率調(diào)節(jié)機(jī)制、換購(gòu)二手個(gè)稅優(yōu)惠等組合拳出臺(tái)，11月“第二支箭”擴(kuò)容、“央行16條”出臺(tái)、股權(quán)融資重啟。23年“831”首付及二套房貸利率下調(diào)，存量房貸利率下調(diào)。24年“924”二套首付下調(diào)、存量房貸利率再下調(diào)、收儲(chǔ)支持增強(qiáng)。今年8月國(guó)常會(huì)再提止跌回穩(wěn)，北上深限購(gòu)放松，政策頻率加快，預(yù)計(jì)25Q4新政策落地概率較大，托底地產(chǎn)需求。
　　收儲(chǔ)進(jìn)展加快，進(jìn)一步大規(guī)模落地需要長(zhǎng)期資金支持。收儲(chǔ)起源于24年4月政治局會(huì)議“消化存量”的表態(tài)，由于一開始推進(jìn)的二手房“以舊換新”效率較低，在24年“517”新政后轉(zhuǎn)向新房收購(gòu)及土地回購(gòu)。存量房收儲(chǔ)主要由保障性住房再貸款及專項(xiàng)債支持，落地不多，主要為缺乏長(zhǎng)期資金。保障性住房再貸款央行貼息最長(zhǎng)5年，除非收儲(chǔ)折扣壓低，否則保租房運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目難以盈虧平衡。專項(xiàng)債期限10年-30年，期限較長(zhǎng)，但規(guī)模受限于各地專項(xiàng)債額度分配。土地回購(gòu)由專項(xiàng)債支持，今年以來(lái)土地回購(gòu)專項(xiàng)債發(fā)行超5000億元，且6月以來(lái)規(guī)模上行，項(xiàng)目落地較快，土地回購(gòu)主要問(wèn)題在于80%以上資金投向城投，對(duì)地產(chǎn)拉動(dòng)有限。未來(lái)更長(zhǎng)期限的中央資金補(bǔ)充、更靈活的地方平臺(tái)考核機(jī)制將助力收儲(chǔ)工具功能的發(fā)揮，給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)增量資金。
　　常規(guī)政策失效，非常規(guī)政策中收儲(chǔ)著力點(diǎn)較強(qiáng)。地產(chǎn)政策工具分為常規(guī)與非常規(guī)兩類。常規(guī)政策主要包括降低成本政策首付&利率下降及放松限制政策限購(gòu)放松&認(rèn)房認(rèn)貸政策，常規(guī)政策局限在于刺激效果會(huì)逐漸減弱。08年周期僅首付、利率下調(diào)政策，就可在一年內(nèi)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)走勢(shì)；14-16周期，首付、利率下調(diào)政策需搭配大規(guī)模限購(gòu)解除使用，且連續(xù)多次中央政策刺激，才在兩年左右穩(wěn)住市場(chǎng)，后期靠PSL放量推升市場(chǎng)；本輪周期常規(guī)政策的刺激效果持續(xù)時(shí)間更短，且空間有限。在此情況下，23年中央開始轉(zhuǎn)向非常規(guī)政策城改及收儲(chǔ)，城改政策及資金框架已較完善，但由于城改本身周期長(zhǎng)、難度高，落地有限，收儲(chǔ)目前相對(duì)有著力點(diǎn)且見(jiàn)效快，或?qū)⒊蔀镼4的主要政策發(fā)力方向。
　　信心是恢復(fù)關(guān)鍵，看好地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)。市場(chǎng)景氣仍處下行通道，國(guó)常會(huì)表示要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，北上深也率先進(jìn)行四限放松激發(fā)市場(chǎng)信心，展望Q4，非常規(guī)政策中收儲(chǔ)增量長(zhǎng)期資金及考核方式的調(diào)整或成為重點(diǎn)發(fā)力方向，供需兩側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力共同穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加大達(dá)成“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)概率。目前板塊估值處于歷史低位，Q4可能政策帶來(lái)的信心改善將帶來(lái)估值修復(fù)，看好地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來(lái)基本面表現(xiàn)不及預(yù)期；未來(lái)融資環(huán)境收緊；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。