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上海優(yōu)化房產(chǎn)稅，限制政策持續(xù)放松
　　2025年9月19日，上海財(cái)政局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，這一通知是對(duì)8月25日上海樓市新政中關(guān)于完善房產(chǎn)稅部分的細(xì)化落地。①2011年上海房產(chǎn)稅出臺(tái)背景：抑制“四萬億”經(jīng)濟(jì)提振計(jì)劃下的樓市過熱；②919房產(chǎn)稅新政實(shí)際為825新政中關(guān)于房產(chǎn)稅部分的細(xì)化落地，本質(zhì)是限購(gòu)政策放松下的戶籍差異拉平；③相較2011年非本市戶籍家庭購(gòu)買二套及以上住房，可享受房產(chǎn)稅稅收減免（與滬籍家庭一致）；④對(duì)比2011年本市戶籍家庭稅收減免政策以及非本市戶籍首套稅收減免政策未變。
　　本周地產(chǎn)：A股與港股跑贏/跑輸大盤
　　本周A股房地產(chǎn)和港股地產(chǎn)建筑板塊漲跌幅分別為0.71%和-2.81%，分別跑贏大盤1.16pct/跑輸大盤3.41pct。本周地產(chǎn)信用債發(fā)行60.40億元，凈融資額-51.44億元。截至2025年9月19日，地產(chǎn)信用債累計(jì)發(fā)行3192.23億元，凈融資額-299.07億元，去年同期為-178.34億元。
　　本周REITs指數(shù)漲跌幅為+0.06%
　　本周產(chǎn)權(quán)型REITs指數(shù)收于123.93點(diǎn),漲跌幅為0.32%;本周特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型REITs指數(shù)收于121.59點(diǎn),漲跌幅為-0.26%;近一個(gè)月，REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)4.62pcts，本周領(lǐng)漲或跌幅最小的公募REITs為華夏華潤(rùn)有巢REIT，漲跌幅為2.20%。本周REITs成交額為11.91億元，環(huán)比-9.85%。本周REITs換手率為0.43%，環(huán)比-0.03pcts。
　　百城土地供應(yīng)建面環(huán)比上升，成交建面環(huán)比下降，溢價(jià)率環(huán)比下降
　　本周百城供應(yīng)和成交建面環(huán)比+29.74%/-7.72%，溢價(jià)率+2.18%，一線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+32.46%/-24.82%，溢價(jià)率0.00%，二線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+15.30%/+11.33%，溢價(jià)率+1.13%,三四線供應(yīng)和成交建面環(huán)比+39.05%/-15.30%，溢價(jià)率+2.78%。
　　新房和二手房成交面積滾動(dòng)四周同比分別-25.99%/+16.00%
　　本周新房和二手房成交面積滾動(dòng)四周同比分別-25.99%/+16.00%，累計(jì)同比分別-14.95%/+7.74%。新房端，45城商品房共計(jì)成交23萬㎡，一/二/三四線城市滾動(dòng)四周同比分別+3.21%、+5.14%、-49.36%。二手房端，14城二手商品房共計(jì)成交157萬㎡，一/二/三四線城市滾動(dòng)四周同比分別+38.82%、+14.27%、+70.10%。
　　投資建議：此次上海房產(chǎn)稅新政主要對(duì)非本市戶籍家庭購(gòu)買多套住房形成利好，疊加此前符合條件的非滬籍在外環(huán)外放開限購(gòu)，政策形成合力助于購(gòu)房需求的邊際釋放。板塊方面建議關(guān)注存量地產(chǎn)三方向：①二手中介；②商業(yè)地產(chǎn)（新城控股）；③物業(yè)服務(wù)；以及土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商：中國(guó)金茂。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：相應(yīng)規(guī)劃落地不及預(yù)期；資金到位程度不及預(yù)期