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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：21城國(guó)慶假期新房成交同比下降22%。上周(9.27-10.3)34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交247.2萬(wàn)平米，環(huán)比-0.6%，其中，一二線環(huán)比+3.2%，三四線環(huán)比46.3%。10月(10.1-10.3)34城一手房成交同比-28.4%，較9月-85.4%。其中，一二線同比-23.2%，三四線同比-58.5%，分別較9月同期環(huán)比-85.6%和-83.4%。國(guó)慶6天（25/10/1-25/10/6）21個(gè)重點(diǎn)城市6天新房合計(jì)成交40萬(wàn)平，同比-22%，成交量是2017-2024年平均95萬(wàn)平的42%。上周13城二手房合計(jì)成交71.6萬(wàn)平米，環(huán)比38.3%；10月累計(jì)成交同比+417.4%，較9月環(huán)比-87.5%。庫(kù)存方面，上周15城合計(jì)推盤(pán)121萬(wàn)平米，合計(jì)成交107萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤(pán)比為0.89倍，最近三個(gè)月（25年7月-25年9月）分別為0.95倍、0.98倍和0.75倍。截至上周末（2025/10/3）15城合計(jì)住宅可售面積為9043.4萬(wàn)平米，環(huán)比+0.1%。3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為25.9個(gè)月，環(huán)比+1.1個(gè)月。
　　主要政策新聞：多地推出房地產(chǎn)支持政策，合肥、云南加快推出好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。因城施策方面，重慶推出“房票安置+需求分層”以落實(shí)購(gòu)房、置換補(bǔ)貼；合肥出臺(tái)多項(xiàng)政策，供給端建立土地供應(yīng)熱力圖機(jī)制，推進(jìn)混合開(kāi)發(fā)，編制“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則，需求端優(yōu)化公積金貸款等；廈門(mén)完善優(yōu)化人才落戶條件，符合條件的區(qū)域、個(gè)人可申請(qǐng)落戶；云南省住建廳等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，加大住房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策力度，加大住房公積金支持力度，加大高品質(zhì)“好房子”供給，加快出臺(tái)云南省推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)工作方案、“好房子”技術(shù)導(dǎo)則和標(biāo)準(zhǔn)體系；公積金政策方面，武漢提升公積金貸款額度，最高可貸150萬(wàn)元；土地市場(chǎng)方面，南京成交六宗涉宅用地，成交額約42.1億元；北京成交太陽(yáng)宮新區(qū)地塊，成交額約43.1億元；此外，克而瑞發(fā)布9月房企銷售數(shù)據(jù)，50家房企9月單月銷售金額1,802億元（-10%），單月銷售面積976萬(wàn)平米（-17.3%）。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：招商蛇口發(fā)行優(yōu)先股，建發(fā)國(guó)際公布銷售數(shù)據(jù)。融資擔(dān)保方面，招商蛇口擬向特定對(duì)象發(fā)行優(yōu)先股，數(shù)量不超過(guò)8,200萬(wàn)股，用于保交付項(xiàng)目；越秀地產(chǎn)獲30億港元循環(huán)貸款；銷售方面，建發(fā)國(guó)際發(fā)布1-9月累計(jì)銷售數(shù)據(jù)及同比：銷售金額710.3億元（+7.5%）、銷售面積275萬(wàn)平方米（-15.8%）。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊強(qiáng)大于市、物管板塊弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.01%，滬深300指數(shù)上漲1.99%，相對(duì)收益為1.01%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第4位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：萬(wàn)業(yè)企業(yè)、亞太實(shí)業(yè)、深深房A、新黃浦、深振業(yè)A，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為新大正、大龍地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)、電子城、市北高新。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.85%，滬深300指數(shù)上漲1.99%，相對(duì)收益為2.85%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為17.5/15.3倍；物管25/26PE均值分別13.8/12.5倍。
　　投資分析意見(jiàn)：看好好房子新賽道以及購(gòu)物中心價(jià)值重估，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，“好房子”政策將實(shí)現(xiàn)另辟蹊徑的破局之道，引領(lǐng)核心城市五重利好共振、并推動(dòng)領(lǐng)先筑底回升，同時(shí)也將開(kāi)辟“新產(chǎn)品、新定價(jià)、新模式”的新發(fā)展賽道，推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我們認(rèn)為，貨幣寬松周期中，大類資產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)明顯，目前我國(guó)正處于貨幣寬松周期，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估已開(kāi)始顯現(xiàn)。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）好房子房企：建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、建發(fā)股份；2）商業(yè)地產(chǎn)重估及低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城、金地集團(tuán)；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛(ài)我家；4）物業(yè)管理：綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。