>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：9月投資繼續(xù)承壓，土地成交放緩-251021
| 上傳日期： |
2025/10/21 |
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| 436KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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9月新房銷售金額降幅收窄，銷售面積降幅擴大
根據(jù)Wind引用國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-9月商品房銷售面積為6.58億平方米（同比-5.5%），降幅較1-8月擴大0.8pct；商品住宅銷售面積為5.51億平方米（同比-5.6%），降幅較1-8月擴大0.9pct。單月來看，9月商品房和商品住宅銷售面積同比分別為-10.5%、-11.4%，其中商品房銷售降幅較上月持平，住宅銷售擴大1.7pct。
從銷售金額看，2025年1-9月商品房銷售額為6.3萬億元（同比-7.9%），住宅銷售額為5.5萬億元（同比-7.6%），降幅均較1-8月擴大0.6pct。單月來看，9月商品房和商品住宅銷售額同比分別為-11.8%、-11.6%，降幅較8月收窄2.2pct、2pct。預(yù)計9月新房銷售降幅收窄有季節(jié)性因素影響，同時一線城市在限購解綁等政策利好支持下，需求在短期內(nèi)釋放。
9月資金來源降幅收窄，國內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)負(fù)
根據(jù)Wind引用國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-9月房企到位資金同比-8.4%，降幅較1-8月擴大0.4pct，9月單月同比下降11.5%，降幅較上月收窄0.4pct。
分細(xì)項來看：定金及預(yù)收款1-9月同比-10.3%，降幅較1-8月收窄0.2pct；9月單月同比-8.6%，降幅收窄6.6pct。個人按揭貸款1-9月同比-10.6%，降幅較1-8月擴大0.1pct；9月單月同比-11.5%，降幅收窄8pct。國內(nèi)貸款1-9月同比-1.4%，累計同比自6月以來首次轉(zhuǎn)負(fù)；9月單月同比-14.6%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，創(chuàng)下年內(nèi)單月最大降幅。自籌資金1-9月同比-9.3%，降幅較1-8月擴大0.4pct；9月單月同比-12.1%，降幅擴大0.4pct。
9月投資降幅擴大，新開工、竣工同比小幅改善
根據(jù)Wind引用國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-13.9%，降幅較1-8月擴大1pct；9月單月同比-21%，降幅較上月擴大2 pct。
1-9月房屋新開工面積同比-18.9%，降幅較1-8月收窄0.6pct，9月單月同比-14%，降幅收窄6pct；1-9月施工面積同比-9.4%，降幅較1-8月擴大0.1pct，9月單月同比-20%，三季度持續(xù)下降；1-9月竣工面積同比-15.3%，降幅較1-8月收窄1.7pct，9月單月同比+1.4%，今年以來單月同比首次實現(xiàn)正增長。盡管新開工降幅小幅收窄，但降幅依舊較大，拿地持續(xù)收縮導(dǎo)致了開工-竣工的負(fù)反饋。
宅地供應(yīng)和成交繼續(xù)走弱，溢價率回落
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年1-9月100大中城市住宅用地供應(yīng)和成交建面同比分別為-12%（降幅較1-8月收窄1pct）和+4%（增幅較1-8月收窄1pct），供應(yīng)持續(xù)減少導(dǎo)致成交走弱。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-9月中指300城住宅用地規(guī)劃建面供應(yīng)同比下降18%，成交同比下降8%；9月單月，供應(yīng)同比下降15%，成交同比下降3%。溢價率方面，9月中指300城住宅用地成交溢價率為3.8%，仍在持續(xù)回落。
投資建議
一線城市限購放松對9月銷售有一定支撐，但接下來的四季度將面臨去年高基數(shù)影響，政策效應(yīng)減弱后同比降幅將進(jìn)一步下行。此外，拿地持續(xù)走弱背景下，投資下行趨勢并未改善。我們認(rèn)為促使房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”仍需更大力度的政策支持，政策寬松預(yù)期仍然較高，板塊存在博弈機會，我們維持行業(yè)“買入”評級。建議關(guān)注兩個方向：（1）具備拿地能力且土儲布局合理的頭部房企，如保利發(fā)展等；（2）受益于二手房交易持續(xù)活躍的頭部中介機構(gòu)，如我愛我家等。
風(fēng)險提示
外部環(huán)境變化對國內(nèi)經(jīng)濟造成沖擊，進(jìn)而影響居民收入和信心修復(fù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售恢復(fù)不及預(yù)期；樓市支持政策落地和執(zhí)行不及預(yù)期，需求端政策的邊際效用減弱；收購存量房和存量土地政策落地進(jìn)展緩慢。
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