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季報(bào)業(yè)績同比承壓、環(huán)比修復(fù)，環(huán)保水務(wù)領(lǐng)跑，保障房與消費(fèi)韌性較強(qiáng)。本周數(shù)據(jù)中心板塊領(lǐng)漲，其他板塊表現(xiàn)與半年報(bào)期間一致，前期跌幅最深的保障房和消費(fèi)在披露后反彈力度最大。本周REITs三季報(bào)發(fā)布，以連續(xù)兩年具備完整可比數(shù)據(jù)的REITs樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2025Q3 REITs整體營收同比下滑5%、環(huán)比提升5%；凈利潤同比下滑20.5%、環(huán)比提升9.5%；可供分配金額同比收縮4.9%、環(huán)比提升16.1%；產(chǎn)權(quán)類、特許經(jīng)營權(quán)類的平均分派率(按Q1~Q3年化，下同)分別為3.95%、8.44%（同比下降1.06、0.24pct），平均分紅率分別為2.92%、6.35%（同比下降0.70、0.35pct）。分板塊來看，環(huán)保水務(wù)最亮眼，首鋼綠能垃圾處理量、發(fā)電量同比均大幅提升，首創(chuàng)水務(wù)污水處理單價(jià)上漲7%；消費(fèi)和保障房依舊穩(wěn)健提升；交通和倉儲物流業(yè)績分化；產(chǎn)業(yè)園和能源類基本面未見明顯改善。2025Q3可供分配金額增速排序?yàn)椋涵h(huán)保水務(wù)(+41.6%)>保障房(+10.5%)>消費(fèi)(+6.3%)>交通(-5.2%)>倉儲物流(-5.5%)>園區(qū)(-10.3%)>能源(-13.8%)。
　　截至2025/10/31，今年以來已成功發(fā)行18單（25Q1發(fā)行6單、25Q2發(fā)行4單、25Q3發(fā)行6單、10月發(fā)行2單）；發(fā)行規(guī)模363.4億元、同比下降24.2%。本周共有2單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展：中海商業(yè)REIT上市、首日漲幅3.29%；安博倉儲物流REIT已詢價(jià)，定價(jià)6.121元/份（溢價(jià)率12.8%），預(yù)計(jì)募資24.5億元。本周共有2單擴(kuò)募REITs取得新進(jìn)展：華潤有巢REIT擴(kuò)募份額注冊生效，華潤商業(yè)REIT擴(kuò)募份額已問詢。當(dāng)前審批流程中REITs：（1）首發(fā)：已申報(bào)9只，已問詢并反饋1只，通過審核1只，注冊生效待上市1只。（2）擴(kuò)募：已申報(bào)5只，已問詢并反饋3只，通過審核3只。
　　本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1045.73點(diǎn)，漲幅0.06%，跑贏滬深3000.49個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利0.54個(gè)百分點(diǎn)。中證REITs全收益年初至今漲幅8.04%，跑輸滬深3009.89個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利7.22個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs上漲0.58%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌0.01%。分資產(chǎn)類型來看，數(shù)據(jù)中心（+3.33%）、消費(fèi)（+2.07%）、保障房（+2.00%）、環(huán)保水務(wù)（+1.02%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個(gè)券來看，本周共48只上漲、27只下跌，其中，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT（+4.22%）、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT（+4.09%）、中金印力消費(fèi)REIT（+3.85%）位列前三，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT（-7.78%）、招商科創(chuàng)REIT（-4.74%）、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT（-4.19%）位列末三。
　　流動性：產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs本周日均換手率0.65%/0.46%，較上周+12.00/-1.37BP，周內(nèi)成交量6.15/1.30億份，周環(huán)比+23.94%/-2.91%。
　　估值方面，從中債估值收益率來看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs分別為3.86%/4.06%，倉儲物流（5.42%）、交通（4.95%）、園區(qū)（4.46%）板塊位列前三。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，公募REITs相關(guān)支持政策變動風(fēng)險(xiǎn)，市場價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)。