>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：中央密集發(fā)文推進(jìn)城市更新，政策面積極因素繼續(xù)積累-260125
| 上傳日期： |
2026/1/25 |
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| 1068KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪，顧錚 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房成交環(huán)比回升、二手房環(huán)比下降，新房成交推盤比回升。上周(1.17-1.23)34個重點城市新房合計成交172.7萬平米，環(huán)比+0.6%，其中，一二線環(huán)比-0.6%，三四線環(huán)比+17.7%。1月(1.1-1.23)34城一手房成交同比-38.2%，較12月13pct。其中，一二線同比-37.4%，三四線同比-46.2%，分別較12月-12.6pct和16.2pct。上周13城二手房合計成交132萬平米，環(huán)比-0.2%；1月累計成交同比9.6%，較12月+17pct。庫存方面，上周15城合計推盤26萬平米，合計成交70萬平米，對應(yīng)成交推盤比為2.69倍，最近三個月（25年10月-25年12月）分別為1.47倍、0.9倍和1.0倍。截至上周末（2026/1/23）15城合計住宅可售面積為8896.4萬平米，環(huán)比-0.5%。3個月移動平均去化月數(shù)為22.7個月，環(huán)比+0.52個月。
主要政策新聞：官方高頻次強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，滬穗等地積極出臺城市更新規(guī)劃建議。宏觀方面，《求是》雜志發(fā)文點出推進(jìn)城市更新需破解理念、規(guī)劃、資金及運營等4個重點問題，并強(qiáng)調(diào)城市更新重要性與必要性；住建部部長倪虹表示，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大潛力與空間，將因城施策并搭建行業(yè)基礎(chǔ)制度構(gòu)建發(fā)展新模式；國家統(tǒng)計局發(fā)布我國1-12月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)及同比：開發(fā)投資82,788億元（-17.2%）；新建商品房銷售面積88,101萬平方米（-8.7%）；新建商品房銷售額83,937億元（-12.6%）；因城施策方面，上海市發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，提出以推進(jìn)城市更新為抓手，加快城中村改造和舊住房成套改造，分類引導(dǎo)低效商辦樓宇和商辦設(shè)施更新，促進(jìn)城市內(nèi)涵式發(fā)展和品質(zhì)提升；廣州2026年房地產(chǎn)政策聚焦“控增量、去庫存、優(yōu)供給”包括收購存量商品房用于保障房及城中村安置、支持“以舊換新”推進(jìn)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)與示范。
公司動態(tài)跟蹤：萬科債券展期議案獲通過并兌付債券利息，多家房企融資活躍。經(jīng)營業(yè)績方面，多家房企發(fā)布2025年度預(yù)計歸母凈利潤相關(guān)公告：建發(fā)股份-100至-52億元；金地集團(tuán)-135至-111億元；保利發(fā)展10.3億元；融資擔(dān)保方面，華潤置地發(fā)行公司債（20億元/1.99%）；招商蛇口擬為子公司貸款提供擔(dān)保（5億元/3年）；中國海外發(fā)展發(fā)行公司債（15億元/3年/1.8%）和（10億元/5年/2.1%）；建發(fā)股份擬發(fā)行短融（10億元/120天）；其他方面，萬科“21萬科02”債券展期議案通過，回售部分債券本金、利息的40%于1月30日兌付，剩余60%展期1年；萬科于1月22日支付“21萬科02”債券2025年1月22日至2026年1月21日期間的利息，本期票面利率3.98%。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)、物管板塊均強(qiáng)于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.21%，滬深300指數(shù)下跌0.62%，相對收益為5.83%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個板塊排名中排第6位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：城投控股、大悅城、*ST榮控、珠免集團(tuán)、廣宇集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為*ST亞太、城建發(fā)展、電子城、*ST美谷、張江高科。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.31%，滬深300指數(shù)下跌0.62%，相對收益為1.93%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為22.5/17.8倍；物管25/26PE均值分別13.1/11.8倍。
投資分析意見：看好優(yōu)質(zhì)房企及商業(yè)地產(chǎn)，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)基本面已經(jīng)歷深度調(diào)整，考慮到近期中央要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并今年年初央媒《求是》為房地產(chǎn)重磅發(fā)聲，其中強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)金融屬性、居民資產(chǎn)負(fù)債表及建議政策一次性給足，房地產(chǎn)表態(tài)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，后續(xù)行業(yè)政策值得期待。而目前板塊配置創(chuàng)歷史新低，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)PB估值或絕對市值已處于歷史低位，已具備吸引力。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、綠城中國、建發(fā)國際、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)；2）商業(yè)地產(chǎn)：新城控股、華潤置地、恒隆地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、龍湖集團(tuán)、關(guān)注新城發(fā)展、太古地產(chǎn)；3）二手房中介：貝殼-W；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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