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業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+零售”，效果仍需觀察
    近期我們跟蹤調(diào)研了新華都，與公司高管就公司的發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)轉(zhuǎn)型思路等進(jìn)行了溝通。新華都目前正處于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+零售”的起步階段，轉(zhuǎn)型效果仍需觀察。
    投資要點(diǎn)：
    從純零售公司，開(kāi)始向“地產(chǎn)+零售”類公司轉(zhuǎn)型。2013 年是新華都全面轉(zhuǎn)型的一年，以上市公司現(xiàn)金收購(gòu)集團(tuán)長(zhǎng)沙萬(wàn)家城地產(chǎn)項(xiàng)目19.5%股權(quán)為標(biāo)志，公司轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+零售”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略日漸清晰。由于新華都集團(tuán)當(dāng)前仍持有長(zhǎng)沙萬(wàn)家城地產(chǎn)項(xiàng)目約37.3%股權(quán)，我們推測(cè)后續(xù)該項(xiàng)目股權(quán)存在持續(xù)注入的可能。
    傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)：收縮戰(zhàn)線，渠道下沉，由擴(kuò)張主導(dǎo)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)主導(dǎo)。公司零售業(yè)務(wù)以超市為主，百貨為輔，近幾年受宏觀不景氣、電商沖擊、商業(yè)物業(yè)大量供給帶來(lái)的分流，以及租金人工成本剛性上漲等因素沖擊較大，發(fā)展不甚理想。未來(lái)公司零售業(yè)務(wù)的發(fā)展思路：①修正錯(cuò)誤，收縮戰(zhàn)線：省外除汕頭、潮州、南昌、贛州以外，不再新開(kāi)門(mén)店；②渠道下沉，關(guān)停扭虧無(wú)望門(mén)店：省內(nèi)向縣一級(jí)下沉渠道，前期收購(gòu)的6 家易買(mǎi)得門(mén)店，已關(guān)閉4 家；③由擴(kuò)張主導(dǎo)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)主導(dǎo)。
    地產(chǎn)業(yè)務(wù)：未來(lái)公司著力發(fā)展的方向。①商業(yè)地產(chǎn)：小而多，以中小型商業(yè)綜合體為主，如福州馬尾單體商業(yè)大廈、安溪十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體等；②住宅地產(chǎn)：大而精，未來(lái)有望成為現(xiàn)金奶牛，主要是長(zhǎng)沙萬(wàn)家城項(xiàng)目，規(guī)劃總住宅面積約289萬(wàn)平米；③旅游地產(chǎn)：超級(jí)大盤(pán)，潛在利潤(rùn)來(lái)源，未來(lái)主要發(fā)展方向。集團(tuán)當(dāng)前儲(chǔ)備的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要是漳州白塘灣國(guó)際旅游度假城（1 萬(wàn)畝，其中規(guī)劃住宅面積約4000 畝）、海南“七仙紫園”項(xiàng)目（約6000 畝，規(guī)劃總建筑面積23 萬(wàn)平米），當(dāng)前這2 個(gè)旅游項(xiàng)目均在上市公司體外運(yùn)作，未來(lái)不排除注入的可能。
    轉(zhuǎn)型初期業(yè)績(jī)陣痛難免，預(yù)計(jì)2013 年商業(yè)業(yè)績(jī)下滑30%以上，地產(chǎn)業(yè)績(jī)明后年開(kāi)始貢獻(xiàn)。受宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，租金人工等費(fèi)用上漲，以及關(guān)閉門(mén)店等因素影響，公司2013 年商業(yè)部分的業(yè)績(jī)下滑大概率（我們預(yù)計(jì)全年商業(yè)業(yè)績(jī)下滑30%以上）；地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)將逐漸成為公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)的主體，因項(xiàng)目建設(shè)及結(jié)算進(jìn)度等原因，我們預(yù)計(jì)2013 年能夠結(jié)算的地產(chǎn)業(yè)績(jī)較為有限，2014、2015 年地產(chǎn)貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)有望逐漸增加，但仍需密切跟蹤公司地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。
    盈利預(yù)測(cè)：維持公司2013－2015 年EPS 0.20 元、0.28 元、0.36 元的盈利預(yù)測(cè)不變，我們認(rèn)為公司商業(yè)較為平淡，未來(lái)主要看點(diǎn)在于其較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，以及地產(chǎn)項(xiàng)目的注入及結(jié)算進(jìn)度。當(dāng)前PE 26 倍，相對(duì)行業(yè)估值仍不便宜，后續(xù)需持續(xù)關(guān)注公司向“地產(chǎn)+商業(yè)”轉(zhuǎn)型的效果，給予目標(biāo)價(jià)5.5 元（對(duì)應(yīng)2013 年0.4 倍PS），維持“中性”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度；財(cái)務(wù)費(fèi)用增加；同店增速放緩；易買(mǎi)得門(mén)店虧損