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我國(guó)已有紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT兩只物流園REITs上市，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，出租率較高，租戶質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，受疫情沖擊較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，上市以來(lái)價(jià)格、分紅表現(xiàn)較好。同時(shí)，9月27日晚間，滬深交易所發(fā)布首批5單公募REITs擬擴(kuò)募公告，倉(cāng)儲(chǔ)物流的兩只REITs均在首次擴(kuò)募的名單中，又為其帶來(lái)了收益增長(zhǎng)空間。
　　倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)業(yè)態(tài)介紹：倉(cāng)儲(chǔ)物流是物流中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在發(fā)改委958號(hào)文中，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REIT的申報(bào)要求中相關(guān)的界定為，“應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)?！表槕?yīng)全球化趨勢(shì)以及電商的發(fā)展，全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流快速發(fā)展，已形成了五大物流地產(chǎn)區(qū)域布局。但截至2021年底，人均倉(cāng)儲(chǔ)面積跟其他國(guó)家相比還有明顯差距，高標(biāo)庫(kù)占比仍然較低，相較海外的人均面積差距仍大，市場(chǎng)拓展空間較大。區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)狀依然明顯。華東、華南需求旺盛，其中上海、深圳、廣州等地供不應(yīng)求；西南供給過(guò)剩，需求不足。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)呈一超多強(qiáng)格局，主要參與者包括物流地產(chǎn)商、地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)等。目前我國(guó)儲(chǔ)備REITs的主要是國(guó)內(nèi)外專業(yè)的物流地產(chǎn)商，以及其他擁有較多倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的相關(guān)國(guó)企，比如鹽田港、廣州港、招商局等。
　　中金普洛斯REITs項(xiàng)目和紅土鹽田港REITs項(xiàng)目作為我國(guó)首批發(fā)售的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITS，底層資產(chǎn)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，整體出租率較高，且項(xiàng)目屬于高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)，整體資質(zhì)較好。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上市以來(lái)走勢(shì)和整體REITs一致，REITs市場(chǎng)有同漲同跌的特性，截至9月26日，兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs實(shí)現(xiàn)平均42.5%的收益率，是收益最高的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型REITs產(chǎn)品，收益穩(wěn)定性也較好。從分紅情況來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs在上市以后表現(xiàn)良好，累計(jì)可供現(xiàn)金分派率均超4.6%。從經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)方面來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流的兩單REITs出租率受疫情影響較小，租金穩(wěn)中有升，營(yíng)業(yè)收入韌性較強(qiáng)。
　　當(dāng)前關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的原因主要有以下三點(diǎn)：一是物流資產(chǎn)整體表現(xiàn)優(yōu)異，投資收益較高，仲量聯(lián)行的物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，全國(guó)主要城市物流地產(chǎn)投資收益領(lǐng)先于辦公樓投資收益率和5年期國(guó)債收益率，海外倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs相對(duì)其他類別REITs長(zhǎng)期收益率領(lǐng)先；二是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從美國(guó)的REITs市場(chǎng)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs在2020年疫情期間收益率表現(xiàn)突出，美國(guó)2020年REITs市場(chǎng)的整體總收益率為-5.12%，而倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs收益率約12.91%，僅次于數(shù)據(jù)中心；今年二季度疫情影響下，而倉(cāng)儲(chǔ)物流類收益回報(bào)優(yōu)于其他各類資產(chǎn)。今年2季度倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs實(shí)現(xiàn)平均6.08%的收益，表現(xiàn)最佳；三是擴(kuò)募路徑清晰，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化較強(qiáng)，項(xiàng)目模式、運(yùn)營(yíng)模式、租戶類別范圍相對(duì)比較固定，對(duì)于專業(yè)物流地產(chǎn)商，旗下的倉(cāng)儲(chǔ)物流儲(chǔ)備資產(chǎn)也較為豐富，擴(kuò)募路徑清晰，擴(kuò)募能力更強(qiáng)。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)市場(chǎng)中倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs平均擴(kuò)募次數(shù)高于均值。鑒于擬擴(kuò)募REITs已上市部分上市以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)均有較好漲幅，當(dāng)前擬擴(kuò)募的新資產(chǎn)現(xiàn)金分派率高于當(dāng)前已上市部分，從而擴(kuò)募可以提升整體項(xiàng)目現(xiàn)金分派率。
　　展望未來(lái)投資空間：我們嘗試?yán)枚康姆绞教骄績(jī)芍灰焉鲜袀}(cāng)儲(chǔ)物流公募REITS的投資前景。該部分主要分析兩個(gè)因素：1）REITS擴(kuò)募，新購(gòu)入資產(chǎn)帶來(lái)整體項(xiàng)目的分紅率提升，分紅率回歸有望拉動(dòng)價(jià)格提升2）鑒于目前投資者傾向于采用募集預(yù)測(cè)的可供分配現(xiàn)金流的計(jì)算來(lái)觀測(cè)產(chǎn)權(quán)類公募REITs的持有收益，而募集當(dāng)中的未來(lái)兩年可供分配現(xiàn)金流可能存在假設(shè)相對(duì)保守，與實(shí)際情況有出入的現(xiàn)象，我們基于兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITS上市一年以來(lái)的實(shí)際表現(xiàn)，對(duì)募集說(shuō)明書(shū)中的部分細(xì)節(jié)假設(shè)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行相關(guān)樂(lè)觀調(diào)整，從而判斷這兩只REITs的潛在分紅率，以及基于此預(yù)測(cè)對(duì)應(yīng)REITs項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格空間。中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募所帶來(lái)的分紅率提升將預(yù)計(jì)帶動(dòng)REIT價(jià)格增長(zhǎng)約9%；租金增速佛山普順、蘇州望亭、昆山、重慶項(xiàng)目、出租率鶴山及重慶項(xiàng)目募集預(yù)測(cè)較實(shí)際較為保守，進(jìn)行調(diào)整，本次調(diào)整預(yù)計(jì)將帶動(dòng)REIT價(jià)格增長(zhǎng)約4%。綜合考慮因素（1）和因素（2），中金普洛斯REIT項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格的漲跌空間約13%。紅土鹽田港REIT本次擴(kuò)募所帶來(lái)的分紅率提升預(yù)計(jì)將帶動(dòng)REIT價(jià)格增長(zhǎng)約5%；租金增速現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目募集預(yù)測(cè)較實(shí)際較為保守，進(jìn)行調(diào)整，本次調(diào)整預(yù)計(jì)將帶動(dòng)REIT價(jià)格增長(zhǎng)約4%。綜合考慮因素（1）和因素（2），紅土鹽田港REIT項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格的漲跌空間約9%。均建議積極參與。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)發(fā)展不及預(yù)期、假設(shè)與實(shí)際不符、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不達(dá)預(yù)期、市場(chǎng)變動(dòng)超預(yù)期。