>> 華泰證券-宏觀專題研究：穩(wěn)地產(chǎn)政策力度明顯加大-221116
| 上傳日期： |
2022/11/17 |
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pdf 共11頁 |
來源： |
華泰證券 |
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作者： |
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近期多部委穩(wěn)地產(chǎn)周期政策密度、力度和協(xié)同性明顯上升——一方面，多個渠道的地產(chǎn)企業(yè)融資端政策有所放松，且對國企民企一視同仁，另一方面在地產(chǎn)需求端、打通金融系統(tǒng)，地產(chǎn)商與地方政府資金循環(huán)方面均提供了支持。往前看，政策落地執(zhí)行、其效果和可持續(xù)性仍需持續(xù)跟蹤。
1.近期穩(wěn)地產(chǎn)政策多管齊下、密集出臺
1）地產(chǎn)商融資端層面：多渠道支持地產(chǎn)企業(yè)融資，且對央企民企一視同仁。11月8日民營企業(yè)債券融資支持工具宣布延期并擴容、支持房地產(chǎn)在內(nèi)的民營企業(yè)進行債券融資，總規(guī)模預計達2500億元。金融系統(tǒng)可能為房企共計提供1.2萬億信貸支持，11月11日央行和銀保監(jiān)會發(fā)文進一步對房地產(chǎn)上下游提供多方面的融資支持。
2）地產(chǎn)需求層面：部分城市限購限貸政策在一城一策原則下相應調(diào)整，居民房貸也允許展期。近期上海和北京相繼宣布調(diào)整部分地區(qū)限購政策，針對人才及新市民購房給予更多優(yōu)惠；此外針對個人房貸出臺延期還本付息政策，緩解居民斷貸壓力。
3）打通資金循環(huán)層面：金融系統(tǒng)對地產(chǎn)支持全面加碼，預售金監(jiān)管新規(guī)出臺加力企業(yè)資金流動性。11月14日銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)文表示房企可以通過保函提取“保交付”資金額度30%的預售資金，有利于打通地產(chǎn)資金循環(huán)中金融系統(tǒng)-房企-政府的閉環(huán)，讓開發(fā)商資金流動更為順暢。
2.穩(wěn)地產(chǎn)政策實際效果如何觀察？
我們認為，打通需求、地產(chǎn)商現(xiàn)金流-投資的循環(huán)、降低地產(chǎn)商違約風險是地產(chǎn)周期可持續(xù)回升的關鍵和痛點，具體看：
1）地產(chǎn)需求能否企穩(wěn)回升：地產(chǎn)銷售回升是開發(fā)商現(xiàn)金流回暖的“主引擎”，2022年10月地產(chǎn)銷售占開發(fā)商現(xiàn)金流49%，且銷售小幅領先開發(fā)商現(xiàn)金流變化，因此銷售指標的變化是觀察地產(chǎn)周期回升的起點。
2）地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流是否出現(xiàn)持續(xù)、明顯的環(huán)比改善：如果地產(chǎn)商在手現(xiàn)金仍持續(xù)緊繃、開發(fā)商償債風險仍然高企，負債端可能出現(xiàn)“擠兌”的現(xiàn)象，進一步增加開發(fā)商融資難度，形成流動性和信用收縮的負循環(huán)（參見《地產(chǎn)“托底”政策為何仍效果欠佳？》，2022/1/20）。
3）土地交易及地產(chǎn)新開工是否明顯回升：土地成交和新開工的回升是政策效果是否可持續(xù)的關鍵，如果投資回升乏力，則地產(chǎn)周期對經(jīng)濟的拉動效果有限，如果一線城市絕對庫存水平持續(xù)下行，疊加利率處于低位，僅需求端回升可能帶來大城市房價潛在上行壓力，制約穩(wěn)地產(chǎn)政策效果的持續(xù)性。
此外，我們認為大力推進保障性住房政策，不失為一個一舉多得的補充性政策。今年3季度以來已有多個城市定向回購部分存量商品房作為保障住房，如蘇州、濟南、邯鄲等。若能進一步形成保障性租賃住房REITs等固定收益類產(chǎn)品，既能盤活存量待售房產(chǎn)，又能部分對沖地產(chǎn)周期下行風險，或為穩(wěn)地產(chǎn)政策的有力補充。
風險提示：地產(chǎn)政策效果不及預期，疫情反復超預期。
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