>> 華泰證券-固收動態(tài)點評：推動REITs擴容至商業(yè)不動產(chǎn)等領域-221209
| 上傳日期： |
2022/12/9 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強,文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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報告核心觀點
證監(jiān)會副主席李超12月8日在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。政策持續(xù)支持REITs試點范圍擴大，此次為首次提及拓展至市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域，此舉有助于推動REITs市場發(fā)展壯大，同時拓寬房企融資渠道。保租房REITs仍是政策支持重點，新能源、水利、新基建實現(xiàn)盡快覆蓋，相關(guān)項目儲備充足，預計未來申報發(fā)行將提速。稅收細則的完善和推動長期機構(gòu)投資者參與投資，有利于進一步激發(fā)原始權(quán)益人、投資人等參與積極性，提升“機構(gòu)定價”，促進市場良性發(fā)展。
首次提及推動范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域
政策支持REITs不斷擴容，保租房、新基建等領域逐步納入REITs試點范圍內(nèi)，此次發(fā)言首次提出研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。發(fā)改投資〔2021〕958號文曾明確指出酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。此次發(fā)言對推動REITs市場發(fā)展壯大有重大深遠意義，同時此舉也有助于拓寬房企融資渠道，盤活存量資產(chǎn)。從國際經(jīng)驗來看，海外成熟REITs市場主要以商業(yè)地產(chǎn)為主流底層資產(chǎn)，我國公募REITs市場大有可為。
保租房REITs仍是政策支持重點，新能源、水利、新基建實現(xiàn)盡快覆蓋
保租房REITs一直是政策支持的重點，國務院22號文首次明確保租房定義，多維度支持保障性租賃住房健康發(fā)展，958號文明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目，22年5月國務院等多部門發(fā)文支持保租房REITs加快發(fā)展，目前已有紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京、華潤有巢4只保租房REITs上市，保租房REITs擴容勢在必行。盡快覆蓋新能源、水利、新基建并非首次提出，11月證監(jiān)會就有此提法，預計相關(guān)行業(yè)申報審核速度將提速，根據(jù)上市公司公告統(tǒng)計，共有8家上市公司已公告申報REITs的底層資產(chǎn)行業(yè)為能源供應，相關(guān)行業(yè)項目儲備充足。
稅務：全球?qū)Ρ葋砜?，我國REITs全流程稅負壓力適中，稅收細則待完善
從稅務視角看，基礎設施REITs的生命周期包含設立前重組、設立、運營和分配等環(huán)節(jié)。在創(chuàng)設環(huán)節(jié)，3號公告大大減輕了原始權(quán)益人在設立環(huán)節(jié)的稅負壓力，我國所得稅遞延的優(yōu)惠已經(jīng)優(yōu)于美國傘形REITs結(jié)構(gòu)設計的優(yōu)惠；不過3號公告更多是“提綱挈領”的政策，細則有待進一步完善。在項目運營環(huán)節(jié)，所得稅可以通過“股+債”的結(jié)構(gòu)設計大大抵減。在針對投資者分紅與轉(zhuǎn)讓的所得稅水平低于美國但高于免征所得稅的香港。稅收優(yōu)惠政策是REITs得以在歐美國家迅速發(fā)展的一個重要原因，我國REITs相關(guān)稅收征管細則的進一步完善，有利于進一步激發(fā)原始權(quán)益人、投資人等參與積極性。
推動長期機構(gòu)投資者參與投資，有利于豐富投資者結(jié)構(gòu)，提升“機構(gòu)定價”
目前REITs的機構(gòu)投資者以戰(zhàn)略投資者、券商自營、保險為主。券商自營認購較為踴躍，一方面是券商有做市需求，另一方面券商多部門參與REITs發(fā)行也便于自營打新。從中長期角度看，REITs具備穩(wěn)健且收益相對可觀的特點，符合保險機構(gòu)配置偏好，21年11月銀保監(jiān)會下發(fā)《保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關(guān)事項的通知》后，保險資金投資比例從第一批的3%上升至第二批的10%。推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，一方面有助于豐富投資人結(jié)構(gòu)；另一方面，有利于推動市場朝著機構(gòu)定價的方向演變，促進我國REITs市場良性發(fā)展。
風險提示：公募REITs政策落地不及預期，公募REITs運營風險。
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