>> 廣發(fā)證券-物業(yè)行業(yè)2022年12月月報：外拓有所恢復(fù)，物業(yè)較地產(chǎn)持續(xù)超額收益-230120
| 上傳日期： |
2023/1/20 |
大小： |
1072KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
郭鎮(zhèn)，樂加棟，歐陽喆 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
內(nèi)生合約面積增長：中小物企外拓量隨市場熱度回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，22年11月TOP50物企實現(xiàn)新增內(nèi)生合約面積8886萬平米，環(huán)比回升22.3%，其中關(guān)聯(lián)方貢獻2105萬平米，環(huán)比下滑31.7%，外拓貢獻6778萬平米，環(huán)比上升62.0%。10月是拓展的淡季，11月熱度回升，整體市場外拓量提高，其中中小物企在10月淡季中外拓受到較大影響，11月有所回升，TOP21-50物企的外拓量占比回升至50%左右的歷史中樞水平（10月為38%）?；趦?nèi)生合約面積計算2022年物企潛在面積增速，華潤萬象生活由于收并購預(yù)計增長95%，卓越商企服務(wù)（36%）、濱江服務(wù)（31%）、建發(fā)服務(wù)（30%）的增速也較高，中小型物企在低基數(shù)下規(guī)模增速更快。
收并購：熱度持續(xù)下降，主要體現(xiàn)為關(guān)聯(lián)方收購。12月發(fā)生3起收并購，中海物業(yè)、朗詩綠色生活、榮萬家均從地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方收購了子公司，其中朗詩綠色生活的收購對資金占用量較大。22Q4合計收并購金額7.2億元，創(chuàng)18Q4以來新低。
估值與資金：與大盤同漲，物業(yè)較地產(chǎn)持續(xù)超額收益。11月市場體現(xiàn)的風格是地產(chǎn)放松政策下的超跌反彈，物業(yè)板塊相較恒生指數(shù)有明顯超額收益，內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面，民企龍頭漲幅超過央國企龍頭，物業(yè)板塊超過地產(chǎn)板塊。12月地產(chǎn)政策弱化，物業(yè)板塊上旬有所上漲，中旬開始回落，12月整體平均上漲6.2%。大環(huán)境方面，12月海外美聯(lián)儲加息放緩，中國內(nèi)地防疫政策優(yōu)化下對經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期回升，恒生指數(shù)上漲6.4%，物業(yè)板塊沒有超額收益，僅隨大盤同漲。內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面，11月上漲較多的龍頭物企在12月漲幅較小，而物業(yè)板塊相較于地產(chǎn)繼續(xù)享有超額收益（龍頭物企上漲3.2%，關(guān)聯(lián)龍頭地產(chǎn)下跌9.4%），在大盤復(fù)蘇預(yù)期下，輕資產(chǎn)具備現(xiàn)金流安全邊際的物企相較于地產(chǎn)更受青睞。物業(yè)板塊動態(tài)PE11.9x，處于19年來10%分位，估值仍處低位，龍頭央國企26.4x（38%分位），龍頭民企8.3x（8%分位）。12月南向資金增持港股物業(yè)1.8億港元，占港股通物業(yè)市值9.6%，基本持平。
重大事件簡評：物業(yè)資金占用問題仍存在，越秀服務(wù)股權(quán)激勵落地。在地產(chǎn)政策放松的環(huán)境下，政策傳導有時滯，部分民營地產(chǎn)公司在較強的現(xiàn)金壓力下，仍然選擇占用物業(yè)資金。越秀服務(wù)股權(quán)激勵（暗含21-25業(yè)績CAGR15.0%）與保利物業(yè)類似，我們做了詳細的對比分析。
投資建議：地產(chǎn)供給側(cè)改革后的集中度提升會傳導至物業(yè)新盤增量市場，2G端的存量房市場中強信用物企具備一定競爭優(yōu)勢，收并購市場一二級估值倒掛對于估值較高的央國企更為友好。在面積增長的3個渠道中，以央國企龍頭為代表的均具備更強的競爭優(yōu)勢。
風險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加劇；外拓及增值服務(wù)不及預(yù)期等
|
|
