>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)22年12月行業(yè)月報：行業(yè)低景氣，著力穩(wěn)預(yù)期-230120
| 上傳日期： |
2023/1/20 |
大小： |
1326KB |
| 格式： |
pdf 共34頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
郭鎮(zhèn)，樂加棟，邢莘 |
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政策環(huán)境綜述：首套利率開啟動態(tài)調(diào)整，資產(chǎn)負(fù)債改善計劃開始施行。供給端，有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，從“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補充”、“預(yù)期提升”四個方面改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流。需求端，首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制建立，進(jìn)一步打開利率下行空間；12月以來二線“四限”持續(xù)改善，鄭州、東莞等多個二線城市放松四限。
成交市場綜述：銷售低迷，推盤意愿處于低位。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年12月全國商品房銷售金額同比-27.7%，降幅環(huán)比收窄4.6pct，22年商品房銷售金額13萬億元，相當(dāng)于17年水平，同比-26.7%，為有數(shù)據(jù)以來最大幅度回撤。推盤方面，12月25城商品房單月推盤面積環(huán)比-12.6%，同比-48.9%，22年全年推盤同比-19.5%，推盤意愿不足。22年住宅去化周期（MA12）升至27個月，為16年以來的相對高位。
土地市場綜述：22年總體熱度較低，下半年開始緩慢修復(fù)。22年12月全國600城商住用地出讓金9780億元，同比下降19.0%，22年全年出讓金為4.88萬億元，同比下降28.9%，降幅較21全年擴大19.0pct，絕對規(guī)模倒退至17年水平，但年內(nèi)累計降幅在下半年逐漸收窄。景氣度方面，各類型22年供需比較21年均有邊際下降，22年土地去化水平較21年有所提高但大致相同。全年來看，長三角、珠三角地區(qū)成交較好，雖然較21年有所下滑，江蘇、浙江、廣東仍為22年出讓金規(guī)模排名前三的省份，此外，僅有海南（基數(shù)較低）及上海出讓金規(guī)模較21年改善，具有相對優(yōu)勢。
開發(fā)投資市場綜述：22年開工規(guī)模回落至09年水平，投資承壓。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年12月商品房新開工面積同比下降44.3%，降幅環(huán)比收窄6.5pct，22年全年新開工面積12億平，同比下降39.4%，絕對開工規(guī)?；氐?9年水平。投資方面，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資9032億元，同比下降12.2%，降幅環(huán)比收窄7.7pct，22年全年投資13萬億元，同比下降10.0%，行業(yè)整體投資能力受限。
融資市場綜述：到位資金下滑趨勢未改，企業(yè)融資意愿較低。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年12月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降28.7%，降幅環(huán)比收窄6.7pct，22年全年到位資金15萬億元，相當(dāng)于16年水平，同比下降25.9%。分渠道來看，全年按揭貸、定金預(yù)收款、開發(fā)貸、自籌同比分別下降26%、33%、25%、19%，銀行系統(tǒng)的信貸支持改善，而非銀行金融機構(gòu)則逐季惡化，定金與按揭貸款增速依然處于底部。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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