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2022年四季報(bào)所展現(xiàn)出REITs的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)依然呈分化態(tài)勢(shì)。從四季度單季度EBITDA完成度來(lái)看，高速類(lèi)REITs四季度進(jìn)一步受疫情影響，表現(xiàn)不佳，5單REITs的單季度EBITDA完成度均低于預(yù)測(cè)，在70%以下；生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs仍然受到降水量等季節(jié)性因素的負(fù)面影響，四季度單季度完成度表現(xiàn)不佳；園區(qū)類(lèi)REITs受疫情反復(fù)以及市場(chǎng)環(huán)境影響，出租率普遍下降，EBITDA表現(xiàn)分化；倉(cāng)儲(chǔ)REITs、保障房REITs表現(xiàn)較為穩(wěn)健，EBITDA完成度基本接近于預(yù)測(cè)；能源類(lèi)REITs由于電量需求下降以及費(fèi)用集中計(jì)提，四季度完成度較低。從本年全年累計(jì)EBITDA完成度來(lái)看，高速類(lèi)REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)深受疫情拖累，5單REITs年化EBITDA完成度在80%上下；生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目受到全年降水量較低因素的影響完成度為82.7%；園區(qū)類(lèi)REITs受疫情反復(fù)的影響，出租率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化；倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)REITs、保障房類(lèi)REITs表現(xiàn)較好；能源類(lèi)REITs受益于三季度的突出表現(xiàn)，完成度位列所有REITs之首，為147.22%。
　　從四季度單季度可供分配收益情況來(lái)看，20只REITs可供分配現(xiàn)金流中，11只超額完成，9只低于預(yù)期。其中，中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REITQ4完成度遙遙領(lǐng)先，分別為343.20%、173.60%和153.95%，而平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT墊底，完成度分別為58.85%和22.06%。從項(xiàng)目屬性上來(lái)看，高速公路類(lèi)完成度最差，環(huán)保類(lèi)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)完成度均尚可。從本年年化可供分配收益情況來(lái)看，14只超額完成，6只低于預(yù)期。在超額完成的REITs中，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的年化可供分配金額較募集預(yù)測(cè)的可供分配金額完成度最高，達(dá)141.57%，此外完成度最高的2-4名REITs分別為中航首鋼綠能REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT。
　　具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況方面，高速公路類(lèi)REITs受疫情擾動(dòng)以及通行費(fèi)減免優(yōu)惠政策影響明顯，四季度表現(xiàn)不佳。四季度疫情對(duì)交運(yùn)類(lèi)擾動(dòng)明顯，加上國(guó)常會(huì)要求2022年第四季度收費(fèi)公路貨車(chē)通行費(fèi)減免10%，整體高速板塊承壓。隨著減免政策結(jié)束和疫情放開(kāi)，后續(xù)高速板塊業(yè)績(jī)大概率回暖，彈性最大。生態(tài)環(huán)保類(lèi)產(chǎn)品中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT4季度主要受到季節(jié)性、疫情對(duì)用水量的影響、今年降水量較低以及合肥項(xiàng)目10月14日發(fā)生進(jìn)水水質(zhì)異常事件影響，導(dǎo)致EBITDA環(huán)比下滑較多。中航首鋼綠能REIT報(bào)告期內(nèi)，受北京市新冠疫情影響，廚余垃圾收運(yùn)處置量同比下降，但發(fā)電及生活垃圾處置收入均同比上升，且四季度收到國(guó)補(bǔ)電費(fèi)0.99億元，帶動(dòng)可供分配現(xiàn)金流明顯超預(yù)期。園區(qū)類(lèi)REITs受到疫情影響以及年末招租情況較差，出租率較上季度末有所下降。倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)的運(yùn)營(yíng)情況繼續(xù)維持穩(wěn)定。保障性租賃住房類(lèi)的REITs作為今年新上市的REITs類(lèi)型，首次披露季報(bào)來(lái)看，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)較為穩(wěn)健。鵬華深圳能源REIT四季度整體發(fā)電量和電價(jià)都有所回落，疊加四季度計(jì)提費(fèi)用上升的因素，四季度表現(xiàn)有所回落，后續(xù)需進(jìn)一步觀察用電需求及電價(jià)的變動(dòng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)超預(yù)期、披露口徑偏差。