>> 安信證券-固定收益主題報告：房地產REITs擴容在即，如何理解？-230307
| 上傳日期： |
2023/3/8 |
大?。?/td>
| 1237KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
池光勝,陳雨田 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
什么是房地產REITs房地產REITs是以持有型房地產（住宅、商場、辦公樓、酒店等）為基礎資產的REITs產品，是國外REITs較為主流的存在形式。以美國為例，截至2023年3月3日，房地產REITs市值占各類REITs的比重達到41.5%。
房地產REITs政策有何變化？（1）2020-2021年為政策限制階段。2020年4月公募REITs試點開閘，同年7月發(fā)布的“試點項目申報工作通知”中底層資產受到嚴格限定，要求“項目用地性質為非商業(yè)、非住宅用地。酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍”。（2）2022年5月保障性租賃住房REITs定向松綁，但對發(fā)行主體仍有嚴格限制。證監(jiān)會和發(fā)改委2022年5月發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，明確保障性租賃住房REITs項目的原始權益人“不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務”。2022年8月三只由地方城投發(fā)行的保租房REITs上市。（3）2022年11月以來，政策口徑繼續(xù)放寬，發(fā)行主體拓展到房企，底層資產由保租房拓展到長租房。房企流動性困境擴散，2022年11月“央行十六條”為重要政策轉折點，提出“穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。12月首只由房企發(fā)行的保租房REIT華潤有巢發(fā)行。2023年2月24日，央行和銀保監(jiān)會進一步提出“穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經營長期租賃住房”
海外房地產REITs如何運作？截至2021年12月，全球共有865家上市REITs，總市值約2.5萬億美元，房地產REITs合計占37%。美國REITs上世紀60年代面世，是目前規(guī)模最大、最成熟的市場；日本REITs誕生于21世紀初，為世界第二大市場；新加坡是亞洲第二個推出REITs的地區(qū)，多次優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策，已成為亞洲第二大市場?？傮w看，國際REITs具有如下特征，（1）底層資產貢獻穩(wěn)定現金流，持有型房地產是最常見的底層資產。（2）稅收優(yōu)惠政策傾斜。稅收優(yōu)惠是市場投資REITs的核心驅動力。（3）派息分紅高。REITs設有強制分紅機制，房地產REITs的股息收益率較具優(yōu)勢。（4）杠桿率適中。REITs杠桿率低于房地產上市公司，部分國家和地區(qū)對REITs負債率上限有嚴格要求。
國內房地產REITs發(fā)展現狀如何？截止2023年3月3日，國內共成立四只保障性租賃住房REITs，發(fā)行規(guī)?？傆?0.1億元。前三只2022年8月上市，原始權益人為地方城投，華潤有巢REIT2022年12月上市，是國內首個由房企發(fā)行的保租房REIT。四只REITs底層資產位于廈門、北京、深圳和上海，出租率都在90%以上。2023年以來，保租房REITs收益率觸底反彈。目前國內REITs稅優(yōu)政策與海外尚有一定差異。國內稅優(yōu)政策主要集中于底層資產轉讓環(huán)節(jié)，尚不涉及REITs運營、分配和交易環(huán)節(jié)，海外REITs在底層資產轉讓、運營和分配、投資者交易環(huán)節(jié)均涉及稅收優(yōu)惠，其中新加坡政策最為寬松。
房地產REITs試點擴容有何影響？房地產REITs發(fā)展經歷了政策嚴格限制、向保障性租賃住房定向擴展、原始權益人由城投拓展到房企、底層資產向長租房拓展的發(fā)展歷程，后續(xù)底層資產是否進一步向商場、辦公樓、酒店等海外房地產REITs常見的底層資產擴圍可繼續(xù)關注。（1）對REITs市場而言，由于保租房REITs的租金一般需在市場租金的基礎上有一定折扣，后續(xù)市場化長租房REITs的推出可帶來股息率更高的REITs產品。從海外經驗看，房地產REITs的股息收益率常常高于基礎設施REITs。（2）對房企而言，推動房地產REITs發(fā)展有助于配合實施優(yōu)質房企資產負債表改善計劃，此前在高能級城市已布局長租房項目的房企或將有機會通過發(fā)行REITs降低負債壓力。（3）對城投而言，關注保障房主體落地REITs項目的機會，尤其是高能級城市的保障房主體，除REITs外也有機會獲取期限和成本較有優(yōu)勢的保賃房配套融資。
風險提示：信用風險超預期、政策落地進度不及預期等。
|
|
