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公募REITs 2023年一季報的披露為25只REITs的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況提供了參考。總體來看，公募REITs一季度業(yè)績喜憂參半，板塊表現(xiàn)分化。高速公路修復(fù)強(qiáng)勁、生態(tài)環(huán)保表現(xiàn)分化、部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)績?nèi)允苤朴诔鲎饴实某掷m(xù)下行、倉儲物流和保障房則保持平穩(wěn)運(yùn)行。
　　▍公募REITs一季度業(yè)績喜憂參半，板塊表現(xiàn)分化。
　　（1）高速公路REITs——相較于去年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)修復(fù)和貨車通行費(fèi)優(yōu)惠政策影響結(jié)束，底層資產(chǎn)的車流量和通行費(fèi)均顯著回升；
　?。?）生態(tài)環(huán)保REITs——中航首鋼綠能REIT的業(yè)績基本平穩(wěn)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT業(yè)績表現(xiàn)因水量的季節(jié)性下降和成本走高而有所回落；
　　（3）清潔能源REITs——因發(fā)電收入受季節(jié)性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營業(yè)收入和EBITDA對應(yīng)完成度分別為20.9%和28.6%；
　　（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績。但該板塊仍不乏亮點(diǎn)，一是國君東久REIT、國君臨港REIT等的出租率均保持相對平穩(wěn)；二是從環(huán)比維度來看，大部分REITs的營業(yè)收入較去年四季度相比有所修復(fù)，主要原因或是租金減免影響的消退；
　?。?）倉儲物流REITs——經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；
　?。?）保障房REITs——較高的出租率支撐保障房REITs經(jīng)營平穩(wěn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力和類債屬性。
　　▍完成度視角下的公募REITs一季報表現(xiàn)如何此次公布2023年一季報的25單公募REITs中：12單的當(dāng)季營業(yè)收入完成度符合預(yù)期（即大于等于25%）；18單的EBITDA完成度超過25%?？晒┓峙浣痤~方面，整體來看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期。分板塊來看：高速公路在今年一季度業(yè)績明顯修復(fù)的支撐下可供分配金額完成度有所改善，部分REITs的讀數(shù)更是超過30%；生態(tài)環(huán)保板塊表現(xiàn)分化；鵬華深圳能源REIT因集中支付運(yùn)營管理費(fèi)導(dǎo)致2023年一季度的可供分配金額偏低；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs完成度在24%-30%區(qū)間；倉儲物流板塊和保障房板塊在高且穩(wěn)定的出租率支撐下，合計7只REITs的可供分配金額完成均超過25%。
　　▍總結(jié)。雖然公募REITs在2023年一季度的業(yè)績喜憂參半，但環(huán)比維度看，底層資產(chǎn)業(yè)績修復(fù)已展現(xiàn)出積極變化。疫情因素對于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的壓制料將趨弱，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的逐步回暖，其未來的修復(fù)趨勢仍然可期。其中，人流和物流的持續(xù)修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績進(jìn)一步修復(fù)；倉儲物流和保障房REITs受益于穩(wěn)定的出租情況，其抗周期性強(qiáng)，適合長期配置；產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率的修復(fù)周期或偏長，需要配合基金管理人和外部運(yùn)營機(jī)構(gòu)的積極主動管理，以助推底層資產(chǎn)后續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)步修復(fù)。
　　▍風(fēng)險因素：高速公路通行費(fèi)收入/產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金等減免政策超預(yù)期變動；疫情感染高峰的反復(fù)以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。