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8月末以來，一線“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地，南京、濟(jì)南、青島等二線城市核心區(qū)放開限購。在新一輪政策密集出臺后，投資者高度關(guān)注政策的實(shí)施效果，我們重點(diǎn)回答以下幾個(gè)關(guān)鍵問題：
　　一線二手房掛牌量目前處于什么水平，房價(jià)有無新的下行壓力？一線“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地后，二手房看房熱度當(dāng)周（8.28-9.3）明顯升溫，北上廣深環(huán)比分別+16.1%、+15.4%、+9.1%、+13.9%，第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。政策落地當(dāng)周一線城市二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比+58.8%，新增掛牌量大幅低于今年2-3月春節(jié)后積壓需求釋放的階段，并且第二周新增掛牌量即開始回落，并未繼續(xù)走高。此外，供需博弈下二手房價(jià)格端暫時(shí)企穩(wěn)。
　　新房市場何有變化，房價(jià)是否出現(xiàn)一定幅度的上漲？從日度和周度數(shù)據(jù)看，一線新房成交除北京近期有持續(xù)回升跡象外，其余城市并未顯著上行，基本保持放開前的成交水平，除近期二手房掛牌量上升后，“賣一買一”帶來的置換需求進(jìn)入新房市場需要一定的時(shí)間有關(guān)之外，與近期新房供應(yīng)量變化或許也存在一定關(guān)聯(lián)。價(jià)格端來看，一線新房價(jià)格表現(xiàn)同樣存在分化，京滬新房價(jià)格穩(wěn)中有升，廣深相對平穩(wěn)。
　　本輪一線樓市新政效果的持續(xù)性如何？“認(rèn)房不認(rèn)貸”本質(zhì)上仍屬于鼓勵(lì)居民部門加杠桿的政策范疇，2008年之后我國商品住宅銷售共經(jīng)歷4輪筑底反彈的過程，每一輪均伴隨著居民部門杠桿率的快速抬升，居民愿意加杠桿主要基于收入上漲預(yù)期和房價(jià)上漲預(yù)期，目前兩者皆處于歷史偏低位置。并且“賣一買一”的置換需求需要底層剛需承接，本輪一線增量的剛需或主要來自于外地有購房貸款記錄，符合一線購房條件并且計(jì)劃在一線置業(yè)的人群。這部分人群具體規(guī)模不詳，但從近期二手房帶看數(shù)據(jù)的回落以及掛牌量的積壓可以大致判斷出增量剛需對新增二手房供給的消化能力相對有限，即剛需接盤力量不足。從另一個(gè)角度來看，去年一線首次出現(xiàn)常住人口外流，并且近幾年本地出生人數(shù)和結(jié)婚人數(shù)整體持續(xù)走低，對剛需的擴(kuò)張均會形成掣肘。
　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對全國樓市有何影響？貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一二線城市賣舊買新對當(dāng)?shù)匦路渴袌鲐暙I(xiàn)較高，其中一線城市平均為53%，二線城市平均為21%。根據(jù)我們測算，2022年全國一二線城市通過賣舊買新實(shí)現(xiàn)的新建商品住宅銷售面積約為8300萬平。其中，一線城市約為1800萬平，二線城市約為6500萬平。在樂觀、中性和悲觀情形下，我們估算“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的全面落地可以拉動2023年全國商品住宅銷售同比增速約1.0、0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　一線是否會有更大力度的政策出臺？未來1-2個(gè)月，還需要密切跟蹤一二線及全國房地產(chǎn)市場銷售恢復(fù)情況，如果不及預(yù)期，第一輪政策僅起到短暫的托底作用，不排除一線政策優(yōu)化邊界進(jìn)一步擴(kuò)張的可能性。普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松、新增貸款加點(diǎn)數(shù)的調(diào)降以及首付比例的降低或均在政策考量范圍之內(nèi)，但全面放松限購概率不大。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境下行超預(yù)期，地產(chǎn)優(yōu)化政策效果不及預(yù)期。