>> 華泰證券-固收專題研究：探究城中村改造的四大問題-230920
| 上傳日期： |
2023/9/20 |
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| 1908KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng),朱沁宜,吳靖 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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報(bào)告核心觀點(diǎn)
城中村改造是地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵變量之一。當(dāng)前新一輪城中村改造有望加速落地，我們對(duì)城中村改造的流程、資金來源、改造模式、可能經(jīng)濟(jì)增量四大問題進(jìn)行探討。從以往案例來看，城中村改造流程長，項(xiàng)目周期可達(dá)10年左右，籌資渠道和改造模式較棚改更加市場(chǎng)化、多元化。我們預(yù)計(jì)本輪城中村改造可能實(shí)施拆改結(jié)合、房票安置、商業(yè)開發(fā)和籌集保障房并舉的模式，政府統(tǒng)籌力度和國企參與度可能較高。經(jīng)濟(jì)增量上，我們測(cè)算基準(zhǔn)情景下城中村改造拉動(dòng)的總投資規(guī)模或超5萬億元，增量主要看城市擴(kuò)容、拆建占比提升、節(jié)奏前置，關(guān)注投資規(guī)模、資金來源和安置方式等政策進(jìn)展。
城中村改造的流程如何？
城中村改造可劃分為“前期準(zhǔn)備→引入合作方→方案審批→拆遷騰地→土地整理→土地收儲(chǔ)→土地出讓→二級(jí)開發(fā)→交付運(yùn)營”幾個(gè)主要階段。前期準(zhǔn)備涉及城中村項(xiàng)目的申報(bào)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制，改造主體可由政府授權(quán)指定，也可引入社會(huì)資本合作方。項(xiàng)目方案擬定后，需經(jīng)村民大會(huì)表決同意并逐級(jí)上報(bào)審批，獲得批復(fù)后，一級(jí)開發(fā)主體負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，土地整理完成后由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地收儲(chǔ)。若為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)商可以低價(jià)鎖定二級(jí)拿地。二級(jí)開發(fā)階段包括商品房、安置房、商業(yè)配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后交付運(yùn)營并進(jìn)入回收期。
城中村改造的資金來源？
城中村改造的資金來源為“財(cái)政+專項(xiàng)債+金融機(jī)構(gòu)融資+改造主體自籌+社會(huì)資本”。財(cái)政可通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息、規(guī)費(fèi)減免等起到撬動(dòng)作用。專項(xiàng)債資金成本低、?？顚Ｓ?，要求項(xiàng)目資金自平衡，支持規(guī)模取決于專項(xiàng)債總額度、發(fā)行節(jié)奏、城中村項(xiàng)目儲(chǔ)備情況。金融機(jī)構(gòu)方面，政策行、商業(yè)銀行均可為城中村改造提供貸款支持。國企平臺(tái)或房企作為改造主體，也可通過自有資金、銀行貸款、信托、債券、資產(chǎn)證券化等籌集資金。此外，社會(huì)資本可通過城市更新基金、PPP、ABO、投資人+EPC等模式參與城中村改造。改造規(guī)模較小的項(xiàng)目，部分資金可由村民自籌。
城中村改造模式有哪些？
從實(shí)施主體角度，可分為國企主導(dǎo)、政企合作、房企主導(dǎo)三類。國企主導(dǎo)有利于加強(qiáng)政府統(tǒng)籌，對(duì)公益性較強(qiáng)項(xiàng)目發(fā)揮托底作用；政企合作可結(jié)合國企和房企優(yōu)勢(shì)；房企主導(dǎo)有利于開發(fā)商低價(jià)鎖定地塊，減輕財(cái)政壓力，但地產(chǎn)下行時(shí)期房企參與意愿下降；從改造內(nèi)容角度，可分為拆改結(jié)合、統(tǒng)租、微改造三類。拆建比例較高項(xiàng)目的乘數(shù)效應(yīng)強(qiáng)，但周期較長，在資金平衡上需合理分配拆除/改造、商住租和公共設(shè)施的比例，關(guān)注樓市景氣度和啟動(dòng)資金；從安置方式看，可分為純貨幣化補(bǔ)償，房票安置和實(shí)物安置。房票有利于定向去庫存，緩解地方短期財(cái)政壓力，或?yàn)楸据喐脑熘饕仓梅绞健?br> 本輪城中村改造能帶來多大的經(jīng)濟(jì)增量？
回顧棚改，我們總結(jié)出可能影響城中村改造效果的三個(gè)因子：投資規(guī)模、增量資金支持、安置模式。投資規(guī)模方面，我們測(cè)算基準(zhǔn)情景下城中村改造拉動(dòng)的總投資規(guī)模或超5萬億元，年度投資小于棚改，增量主要期待城市擴(kuò)容、拆建占比提升、節(jié)奏前置。資金來源上，我們測(cè)算現(xiàn)有模式下財(cái)政資金每年約提供近5000億元，勉強(qiáng)應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)情景資金需求，增量需要依賴更多廣義財(cái)政資金和配套資金。安置方式上，本次城中村改造或以房票安置為主，拉動(dòng)略弱于貨幣化安置，但資金需求相對(duì)友好。往后看，城中村改造是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增量空間的關(guān)鍵抓手，關(guān)注投資規(guī)模、資金來源和安置方式具體政策進(jìn)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策細(xì)則不確定性，地產(chǎn)銷售下行超預(yù)期
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