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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/10/14-23/10/20）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交340萬(wàn)平米，環(huán)比-1%；其中，一二線環(huán)比-12%、三四線環(huán)比+4%；10月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-15%，較9月+12pct；其中，一二線同比-9%、三四線同比-52%，分別較9月+15pct和-11pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交125萬(wàn)平米，環(huán)比-6%；10月截至上周累計(jì)成交同比+13.5%，較9月+17pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤120萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.03倍，最近3個(gè)月（23年7-9月）分別為1.10倍、0.92倍和0.77倍。截至上周末，15城可售面積為9,735萬(wàn)平米，環(huán)比持平；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.5個(gè)月，環(huán)比-0.1個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，央行10月1年期LPR報(bào)價(jià)利率3.45%、5年LPR報(bào)價(jià)利率4.2%、維持不變；經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)指出城中村改造已全面啟動(dòng)；自然資源部建議取消土拍中的地價(jià)限制、遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。統(tǒng)計(jì)局公布9月房地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)，9月單月銷售面積同比-10.1%（計(jì)算值-19.8%），銷售金額同比-13.6%（計(jì)算值-19.2%），投資同比-11.3%（計(jì)算值-18.7%）。因城施策方面：杭州優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將本市住房限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。商貸首付比例下降：杭州限購(gòu)區(qū)（首/二套首付比25%/35%）、三亞（首/二套首付比25%/35%）。公積金政策方面：溫州（首/二套首付比20%/30%）、保定（首/二套首付比20%/30%）、銀川（二套首付比20%）下調(diào)公積金貸款首付比例，保定（三孩及以上家庭最高130萬(wàn)元）、銀川（二孩/三孩上浮10萬(wàn)元/20萬(wàn)元）、四川瀘州（二孩、三孩家庭上浮10萬(wàn)元）等地上調(diào)公積金貸款額度。認(rèn)房不認(rèn)貸方面：四川瀘州、溫州和成都正式實(shí)施；購(gòu)房補(bǔ)貼方面：廣州、寧波、宿遷、鄭州、連云港等地提供補(bǔ)貼。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：9月銷售額：華僑城A 23億元（yoy-64%），世茂股份4億（-43%）；中國(guó)海外宏洋集團(tuán)1-9月累計(jì)銷售額344億（+16.8%）。業(yè)績(jī)方面，建發(fā)股份預(yù)計(jì)1-9月歸母凈利潤(rùn)115-138億（+213%~276%），扣非凈利潤(rùn)19-25億（-4%~-27%）。融資方面，越秀地產(chǎn)簽訂一份5億港元定期貸款融資協(xié)議，貸款期12月；招商蛇口發(fā)布中期票據(jù)申購(gòu)，規(guī)模為7億元。股份回購(gòu)方面，貝殼-W回購(gòu)240萬(wàn)股（占總股本0.072%）；ESR回購(gòu)405萬(wàn)股（占總股本0.093%）；綠城服務(wù)回購(gòu)245萬(wàn)股（占總股本0.076%）；金科服務(wù)回購(gòu)200萬(wàn)股（占總股本0.31%）。人事方面，金地集團(tuán)凌克先生因身體原因申請(qǐng)辭去公司董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.22%，滬深300指數(shù)下跌4.17%，相對(duì)收益為-0.05%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第20位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：華麗家族、順發(fā)恒業(yè)、萬(wàn)通發(fā)展、中潤(rùn)資源、金科股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為奧園美谷、金地集團(tuán)、大連友誼、華僑城A、張江高科。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.89%，滬深300指數(shù)下跌4.17%，相對(duì)收益為6.07%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.2/5.4倍；物管23/24PE均值分別為12/10倍。
　　投資分析意見：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購(gòu)等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購(gòu)買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。